Дела кадастровые

                ДЕЛА КАДАСТРОВЫЕ (из цикла "РУНЭП")

          Довольно часто на своем жизненном пути мы сталкиваемся с ситуациями, когда не хватает юридических знаний для решения возникших проблем. В этом материале мы хотим рассказать о нескольких типичных затруднениях, связанных с оформлением права на собственность, и показать алгоритмы их преодоления.
         Пример первый: когда-то, лет двадцать-тридцать назад вы или ваши родители получили жилье – комнату в частном доме. В данном конкретном случае речь идет о комнате в семнадцать квадратных метров. Прошли годы, вы пристроили к этой комнате еще несколько, огородили забором двор, став обладателем полноценного собственного дома с участком. Но при этом вы прекрасно понимаете, что вся ваша самодеятельность незаконна, и у вас могут возникнуть проблемы с компетентными органами. Что сделать для того, чтобы дышать спокойно, не опасаясь возникновения этих проблем?
         Алгоритм действий следующий: в первую очередь следует сделать топосъемку вашего нынешнего участка. Затем приступить к оформлению свидетельства о государственной регистрации, пресловутой «зеленки». Для этого следует предварительно наведаться в БТИ, посмотреть, есть ли там какие-нибудь данные о вашем владении. После этого необходимо поднять поквартирный или лицевой счет, по которому оплачиваются коммунальные услуги. Затем предстоит процедура «легализации» ваших «соток». Следует отметить, что при выкупе у муниципалитета в Махачкале, например, стоимость каждого метра земли может составлять около тысячи рублей. Если нет желания или возможности выкупать землю, можно пойти другим путем – долгосрочная аренда. Самое главное, что в нашем случае у хозяев имеется ордер на заселение в те самые первоначальные семнадцать метров, от которого можно отталкиваться при оформлении свидетельства о государственной регистрации на весь фактически используемый участок.
          Пример второй: вы потенциальный застройщик, имеете на руках «зеленку» и хотите получить разрешение на строительство пятиэтажного торгового комплекса.
          Все начинается с проектного предложения. Следующее звено – градостроительный план. Потом следует получить разрешение на строительство. Затем отправляется извещение в Минстрой с положительным заключением экспертизы, так как здание пятиэтажное, тем более, нежилое. Проект может составлять и пять томов, с полной расшифровкой затрат.
          Алгоритм действий организации, в которую обратился за помощью наш «потенциальный застройщик», следующий: оформляются все необходимые документы, начиная с проектного предложения и градостроительного плана, обязательных для получения в Архнадзоре Разрешения на строительство.
          Следует отметить, что все эти документы оформляются в разных инстанциях, и в каждой из них необходимо пройти процедуру согласования.
После получения этого разрешения проводится экспертиза, ее провела вышеупомянутая проектная организация, и подготовила проект с необходимыми сметами. Следующий этап – направление в Минстрой Извещения о начале строительства. Они проводят уже свою экспертизу, приобретаются и оформляются журналы для всех видов работ: сварочные, заливка бетона, внутренние работы и т.п., их бывает несколько. После положительного заключения Минстроя можно приступать к строительству.
          Когда здание будет построено, проектная организация сделает акт ввода в эксплуатацию, это конечный этап в процессе строительства. Как видите, специализированные организации могут сопровождать своих клиентов от начала до конца строительства, можно сказать, «под ключ».
          Подобные специализированные организации могут помочь и с уменьшением кадастровой стоимости на землю и здания, что существенно снизит имущественные налоги на них. В качестве третьего примера хотим предложить вниманию читателей письмо, написанное тем, кто столкнулся с подобной проблемой: 
        «…«Письмо счастья» из налоговой оказалось для меня полной неожиданностью, как гром среди ясного неба – в нем сообщалось, что у меня накопилась задолженность по земельному налогу в размере около двухсот пятидесяти тысяч рублей! Для простого работяги, не олигарха, сами понимаете, сумма неподъемная, надо залезать в долги или продавать машину, чтобы рассчитаться.
         Стал бегать по инстанциям, узнавать, откуда такой большой долг?
Выяснилось, что в 2012 году в нашей республике была произведена переоценка, вследствие которой выросла кадастровая стоимость земельных участков, да еще увеличилась и процентная ставка по земельному налогу, как говорится – «два в одном»!
          Поначалу не имел представления, как справиться с этой бедой, бегал по налоговым, БТИ, дошел до Кадастровой палаты Республики Дагестан, и везде разводят руками: «такой, мол, закон, что поделаешь?». Чуть было не пришел в полное отчаяние, да случайно наткнулся в Интернете на организацию, специализирующуюся на решении подобных проблем.  Пообщался с ребятами, люди оказались понимающие, вошли в положение, разъяснили, как возникла такая большая задолженность: оказывается, после той переоценки в конце 2012, в течение одного месяца были переоценены все участки в нашей республике, причем переоценка проводилось формально, по стандартным коэффициентам. Вот и получилось в итоге, что некоторые участки подорожали аж в десять раз! А люди не знали, ведь у них на руках были кадастровые паспорта со старыми стоимостями. Так и набежала за два-три года кругленькая сумма! Я спросил у ребят, что можно сделать, есть ли какой-нибудь выход? Они объяснили, что величина налога на землю исчисляется по кадастровой стоимости, а раз участки оценивались формально, без детального анализа рыночной стоимости и прочих факторов, то вполне может быть, что мой участок получил кадастровую стоимость намного выше рыночной, и ее можно оспорить. Заодно подсказали, что следует обратиться в Комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. Для меня вся эта суматоха с переоценкой участка – темный лес, я ведь ничего не знаю об этом, не разбираюсь в деталях. Попросил ребят помочь в моей беде, у них как раз занимаются независимой экспертизой, пусть произведут экспертную оценку моего участка. Люди пошли мне навстречу, не отказали. Выехали на участок, провели необходимые расчеты, и оказалось, что у меня кадастровая цена на шестьдесят процентов выше рыночной, а по закону она не должна быть больше. По результатам этой независимой экспертной оценки было подано заявление в Комиссию по оспариванию кадастровой стоимости, и в итоге стоимость моего земельного участка была снижена до рыночной. Вместо первоначальных двухсот пятидесяти тысяч рублей налог, благодаря этой переоценке, снизился до ста двадцати тысяч. Не пришлось ни занимать, ни продавать машину. Спасибо людям, которые мне помогли!»…
          Как видно из приведенных примеров, выход в подобных ситуациях могут оказать организации, специализирующиеся в этой области. Специалисты одной из таких организаций любезно предоставили информацию для данной статьи.