ТСЖ - жизнь в многоквартирном доме

Как не дать себя обмануть.
Основано на многолетнем печальном опыте.

Часть 1.
 
Увидев новые суммы в квитанциях и глядя на не вычищенные от снега дворы, облупленные фасады, брошенные у подъездов кое-как машины, полные мусорные баки, исписанные подъезды, сломанные декоративные ограждения, спиленные деревья, вытоптанные сухие газоны, становится грустно.

Почему всё не так радушно, как хотелось бы? Попробуем разобраться в причинах.

- [!] Причина первая: Бизнес.
На каждый многоквартирный дом все организации смотрят, как на потенциальный объект для заработка.
- [!] Причина вторая: Прибыль.
УК - управляющая компания создана для получения прибыли, а ТСЖ - управляется самими собственниками, целью не является получения прибыли. ТСЖ - не вписывается в систему обязательного налогообложения. Значит надо их заставить хоть за что-то платить, а то чего это они, не посчитанные.
- [!] Причина третья: Контроль.
Так как система ТСЖ - не интересна государству, так как не приносит процент с прибыли, она очень интересна всяким доморощенным мошенникам, способным манипулировать доверием и отсутствием специальных знаний у жильцов. Цель - украсть средства жильцов.
- [!] Причина четвёртая: Менталитет.
Людей так часто и много обманывали, что никто не верит в чудеса. Если какой-то активист в доме пытается вдруг что-то изменить к лучшему, значит он преследует неведомую цель и хочет всех обмануть, иначе зачем ему это нужно. Всё всех устраивает из-за устойчивых опасений, как бы при новом порядке не стало ещё хуже.
Что то сделать для других за просто так, пусть лучше кто нибудь сделает, а я покритикую.
- [!] Причина пятая: Безразличие.
Общее имущество - оно ведь общее, значит не только моё. А что разве только мне одному это надо, а куда другие смотрят, почему молчат. У других бывает ещё хуже. Так было всегда, зачем что-то менять. Мне бы со своими проблемами разобраться, а тут за даром что-то улучшать надо. Нет времени и желания, пусть кто-нибудь другой сделает, мне всё равно. Проще сказать меня всё устраивает.

   Итак, вот пять основных причин на которых строятся неудачи в решении вопросов организации эффективных методов работы в ТСЖ (ТСН).
   Так как же нам жильцам в многоквартирном доме находящимся под управлением якобы своего родного ТСЖ (ТСН) понять и разобраться в сложных и запутанных расчётах постоянно растущих цен в квитанциях, в чём скрыт подвох, где нами пытаются манипулировать и как предотвратить скрытые хищения из наших карманов.

Часть 2.

Существуют три вида ТСЖ.

Вид первый: ТСЖ создается на стадии строительства дома под контролем самого застройщика. Цель побыстрее спихнуть объект с недоделками на ТСЖ , чтобы не нести дальше бремя содержания дома, в основном это затраты на энергоресурсы, пока устраняются выявленные в ходе начала эксплуатации строительные огрехи. Застройщик организует проведение общего собрания будущих жильцов, предлагает свои кандидатуры в правление и на должность председателя ТСЖ. Жители пока не объедены и многие друг друга не знают, поэтому всё проходит по сценарию предложенному застройщиком. В этом нет ничего криминального, кроме того, что смена правления и председателя от застройщика, может и не произойти вовсе, если жильцы не станут проявлять активное желание самим участвовать в управлении многоквартирным домом.

Вид второй: ТСЖ + УК. Формально председатель заключает договор от имени жильцов с управляющей компанией и все услуги дом получает от управляющей компании по договору управления. Естественно по завышенным ценам, выгодным УК. Председатель получает зарплату в УК.

Вид третий: ТСЖ организуется после смены неугодной жильцам УК. Но этот вариант практически не выполним, так как за навязанной жильцам УК будет стоять сильный и заинтересованный административный ресурс муниципальной власти.
Как правило, жильцы новосёлы после получения ключей от квартир заняты отделкой и обустройством собственного жилья, и все организационные вопросы их интересуют только постольку поскольку не будут ущемлены их собственные интересы. И вот тут то и проявляются доморощенные мошенники и отдельные предприимчивые граждане, готовые внести смуту в умы жильцов. А цели у них до предела примитивные - начать существовать за счёт соседей.

Примитивные цели:
1. Отгородить для себя в общем коридоре или на лестничной клетке кладовку, для картошки и личных вещей.
2. Поставить металлическую дверь на путях эвакуации из общего тамбура выхода из нескольких квартир, для хранения грязной одежды и вонючей обуви.
3. Избраться правдами и не правдами в правление, чтобы выбить для себя льготы по оплате коммунальных услуг и списывать собственные долги, лоббировать личные и корыстные интересы существующего собственного бизнеса.
4. Мешать установлению видимости и прозрачности в сборе денежных средств от жильцов и периодичной отчётности по их рациональному использованию.
5. Безнаказанно воровать общую электроэнергию, отопление и воду у коммунальных служб, зная что всё эти махинации отразятся на увеличении платы общих домовых коммунальных расходов, то есть их расходы распределятся на всех жильцов.
6. Самовольно прятать в несущие стены трубы отопления и объединять комнаты с балконами и лоджиями с выносом и установкой дополнительных батарей.
7. Устраивать скрытое подключение теплых электрических или водяных полов.
8. Подключать на общие сети энергоемкое оборудование, интернет роутеры, кондиционеры, оборудование для "майнинга", минуя собственные приборы учёта.
Зная, что эти махинации отразятся на увеличении платы общих домовых коммунальных расходов, и их расходы распределятся на всех жильцов, они заранее вступают в сговор с членами своего правления, контролирующими общие домовые расходы.
Обособленной группой здесь стоит выделить собственников нежилой недвижимости, размещённой в многоквартирном доме и для которых интересы развития собственного бизнеса, всегда будут находятся выше интересов проживающих в доме жильцов. Поэтому их коммерческие цели могут и не совпадать с желаниями жильцов многоквартирного дома.

Часть 3.

Итак обсудим действующие формы правления в ТСЖ.

Какое должно быть оптимальное число членов правления?
Здесь очень важно учесть интересы всех собственников помещений, именно собственников, а не живущих в арендованном жилье или использующих нежилое помещение для сдачи его коммерсантам под офис или магазин.
Итак: В качестве примера возьмём новый многоквартирный дом с офисной встроенной частью и подземным паркингом. Сейчас строительным компаниям очень выгодно строить такие жилые комплексы. Вопрос как таким монстром управлять учитывая интересы всех собственников?
Если у Вас старое ТСЖ и в доме нет ни офисов, ни магазинов, ни подземных паркингов, совсем не обязательно бежать и перерегистрировать его в ТСН. ТСЖ это одна из существующих форм товарищества собственников недвижимости (ТСН). Все товарищества подчиняются современным законодательным требованиям и действуют на основании утверждённого устава. Просто при внесении изменений в устав, например при смене юридического адреса или необходимости в изменении числа и порядка избрания членов правления и председателя правления, а также числа членов ревизионной комиссии, и если в доме есть нежилые помещения в чьей то собственности, Вас могут заставят привести устав в соответствие с действующим законодательством. Но это может быть и попыткой чьих то корыстных интересов, внести разночтение в сам принцип понятия жилых и нежилых помещений, а также попыткой уйти от исполнения раздела VIII Жилищного Кодекса РФ (далее ЖК РФ) предписывающего порядок управления многоквартирными домами. Но это не главное, главное чтобы устав помогал решать вопросы именно собственников и действовал в их интересах, поэтому пункты устава должны быть понятны и не должны нести двоякий смысл. Лучше поручить их составление юристу, уже знакомому с работой ТСЖ на практике.

Правление ТСЖ(ТСН):
Обязанности правления предписаны Ст.148 ЖК РФ.

Число членов правления должно быть разумным, но лучше если будет равно числу представителей заинтересованных в решении конкретных организационных мероприятий.

Представителями могут быть:
Старшие в подъезде - лучше по два собственника из разных квартиры в каждом подъезде.
Старшие в паркинге - лучше по два собственника с разных парковочных мест.
Старшие в офисной части (нежилые помещений находящихся в собственности) - лучше по два собственника нежилых помещений.
Лучше если выбранные старшие будут независимы между собой, не иметь родственных связей, корыстных интересов и объединены общей идеей мирного существования в условиях существующего кондоминиума.

Председатель правления ТСЖ:
Председатель правления, как и члены правления ТСЖ, это выборная должность, с соответствующими правами и обязанностями. Председатель правления ТСЖ является членом правления и как все члены правления не имеет право работать в ТСЖ по трудовому договору и получать там зарплату. Ст.147 п.3.1 ЖК РФ.
Председатель правления избирается на срок, установленный уставом и действует на основании Ст.149 п.2 ЖК РФ.
Фактически он может без доверенности представлять интересы ТСЖ, подписывает платёжные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества. Председатель правления разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка наёмных работников, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.
Поэтому от уровня образования и хозяйственного опыта того кого собственники помещений изберут председателем правления зависит будущее, рациональное в денежных затратах, благополучие жильцов дома.

Часть 4.

Бухгалтер.

Главное звено в цепочке существующих мошеннических схем ТСЖ - это должность бухгалтера. Как правило, крепкая связь при взаимодействии цепочки председатель - бухгалтер залог успешного существования ТСЖ.
От лени и ошибок бухгалтера, зависит количество нареканий в адрес ТСЖ от налоговой службы и жильцов. Отсутствие постоянного и должного контроля за работой бухгалтера со стороны председателя правления ТСЖ или нанятого ему в помощь по трудовому договору грамотного управляющего, может отразиться на финансовом благополучии жильцов.
Основные ошибки или финансовые схемы обмана жильцов:
1. Открытие расчётных счетов ТСЖ в ненадёжных банках.
Причина. Ненадёжные банки привлекают нечистоплотных бухгалтеров индивидуальными персональными дополнительными бонусами и премиями, за длительное удержание на расчетном счете ТСЖ не снижаемой суммы остатка денежных средств в течении договорного срока. Как результат страдает репутация ТСЖ, как надежной платёжеспособной организации из-за постоянно образующейся задолженности, влекущие задержки с оплатой счетов, нарушение договорных условий, судебные издержки и пени.
2. Некорректное начисление платежей и разнесение поступивших средств жильцов по разным лицевым счетам.
Выделение привилегий для отдельных лицевых счетов жильцов, как правило родственникам или хорошим знакомым, по обоюдному сговору со списанием им долгов.
3. Уничтожение электронной базы платежей жильцов в случае увольнения.
Восстановление электронной базы требует много времени, поэтому может присутствовать спекулятивный вариант от «обиженного» уволенного бухгалтера. Лучше завести бэкап электронной базы в облаке или периодически сбрасывать базу на переносной жесткий диск.
4. Завышенные требования по зарплате.
Как правило один бухгалтер ведет несколько объектов, так как всё упрощено до нельзя. Платежей мало. Отчеты на упрощенке. Главное следить за сроками сдачи отчётности, чтобы не было штрафов. Можно заключить договор с бухгалтерской фирмой и сэкономить до 50 процентов зарплаты.
Если брать неопытного бухгалтера, все шишки набивать он будет за счёт бюджета ТСЖ.
   Сбербанк позволяет вести счета ТСЖ бесплатно, если число штатных единиц не больше 3. Выгоднее для ТСЖ вывести работников за штат и нанимать их по договору гражданского правового характера (ГПХ).
   Чтобы контролировать бухгалтера председателю ТСЖ необходимо на официальном сайте банка в настройках сайта добавить разрешение на просмотр банковских счетов председателю ревизионный комиссии ТСЖ. Причём подтверждение оплаты счетов бухгалтером должно подтверждаться приходом СМС на телефон Председателю ТСЖ. Так же будет удобно контролировать поступление оплаты от жильцов.
  Бухгалтер должен вести учет материальных ценностей ТСЖ приобретённых на средства ТСЖ, а так же сроки их амортизации и списания.
По поводу программы 1с, ТСЖ обязано иметь в наличии её лицензионную версию. Работать бухгалтер может в любых удобных программах, но иметь установленную лицензионную программу 1с на компьютере ТСЖ обязательное условие. Так же бухгалтер обязан готовить  годовые финансовые планы и отчеты ТСЖ для общих собраний и электронного размещения их в ГИС ЖКХ, осуществлять необходимую переписку с заинтересованными лицами и организациями по вопросам финансовой деятельности, вести аналитический и экономический учет деятельности ТСЖ.


Продолжение следует...