В. Строков. Интеллектуальный потенциал в ЖКХ

Автор: Строков В. М., Генеральный директор, Некоммерческая организация Екатеринбургский Жилищный Фонд «Социальный посад»:

Использование интеллектуального потенциала общества в системе реформирования жилищно-коммунального комплекса

1. Реформирование жилищно-коммунального комплекса по системе "Интеллект + ресурсы".

В начале третьего тысячелетия становится очевидным, что ставка на экономическое развитие за счет использования природных pecypсов практически себя исчерпала.
Мы должны задействовать другие наши резервы - интеллектуальный потенциал общества.

Имеющийся в городе Екатеринбурге, Свердловской области, Уральском Федеральном округе России интеллектуальный потенциал является важнейшим ресурсом модернизации всей экономики, формирования в ней современных технологических укладов, повышения конкурентоспособности продукции, а значит, и уровня - качества жизни населения.

(Из материалов Международной научной конференции от 6 декабря 2002г. «Россия в III тысячелетии: прогнозы культурного развития. КАЧЕСТВО ЖИЗНИ: Hayкa. Культура. Образование. Искусство. Власть. Производство»).

Один из самых острых вопросов, вызванных отсутствием конкуренции и монополизацией производства и сферы услуг, - это реформа жилищно-коммунальной сферы. И этот вопрос - в той или иной степени - затрагивает абсолютно всех.

Очевидно, что вся система функционирования жКХ ЖКХ требует кардинальных изменений. При этом, в первоначальную концепцию реформы ЖКХ были заложены затраты на поддержание технологически устаревших и крайне изношенных коммунальных систем, на все утечки и потери при доставке, и просто - издержки плохой работы предприятий ЖКХ.

Монополизм в сфере ЖКХ не дает гражданам возможности выбирать на рынке необходимый набор жилищных и коммунальных услуг.

тем, прямая обязанность государства - создать условия для развития экономических свобод, задавать стратегические ориентиры, предоставлять населению качественные публичные услуги и эффективно управлять государственной собственностью.

Наша экономика пока недостаточно восприимчива и к достижениям научно-технического ического Высокоэффегтивное использование городской прогресса. Значительная часть предприятий практически не вкладывает средств ни в создание новых технологий, ни в модернизацию старых.

В то же время на российских ученых и их научные результаты и высокие технологии - большой спрос за рубежом. Они-то в полной мере конкурентоспособны, чтo подтверждается фактом работы в нашей стране многих зарубежных венчурных фондов.

Но богатый научно-технический потенциал, которым обладает Россия, должным образом нами самими не используется. Достойных и долгосрочных проектов для него в экономике очень мало.

В этой связи Правительству следует определиться с формами государственной поддержки новых технологий. Найти подходы, соответствующие нашим ресурсам, современной географии рынков, типаж хозяйственных связей. (Из послания Президента РФ В.В. Путина Федеральному собранию РФ в 2002 r.).

2. Создание нового механизма финансирования объектов строительства и социальных пpoгpaмм за счет высокоэффективного использования городских территорий.

Высокая эффективность Проекта использования городской территории обеспечивает привлечение внебюджетных средств для строительства. 

Широкий сервис, количество и качество услуг, оказываемых населению и энергосберегающих технологий, заложенных в систему эксплуатации территории, гарантируют возврат вложенных инвестиций и решение социальных проблем за счет внедрения новых технологий и изобретений, использования интеллектуального потенциала и обеспечения защиты авторских прав.

Высокоэффективное использование городской территории объединяет в одном Проекте стоимость строительства с учетом эксплуатационных затрат, а также обосновывает возможность привлечения и возврата инвестиций.

Скорость возврата инвестиций напрямую зависит от применяемых в строительстве технологий, качества генерального проектирования, стоимости строительства и эксплуатации территории, при этом стоимость строительства и эксплуатации взаимно связаны друг с другом.

С уменьшением затрат на строительство возрастает стоимость эксплуатации и, наоборот, при использовании более качественных дорогих материалов и технологий получаем более качественное безопасное долговечное здание, что резко сокращает расходы на эксплуатации, ремонт и обслуживание. Поскольку строительство занимает относительно немного времени (2-3 года), а эксплуатация - весь срок жизни здания, то расходы на эксплуатацию могут иметь достаточно высокий вклад в общую стоимость недвижимого имущества и существенно повлияют на сроки возврата инвестиций, окупаемости проекта, нормы прибыли.

3. Существующая ситуация при бюджетном финансировании ЖКХ.

В соответствии с распоряжением Правительства РФ от 26 июля 2000 г. № 1072-p в области стратегии развития социальной политики и модернизации экономики жилищно-коммунального хозяйства России в 2000-2001 годы предусматривается стабилизация положения дел в жилищно-коммунальном хозяйстве, которая возможна прн формировании современных механизмов управления (в том числе финансовых) и снижение издержек по предоставлению жилищно-коммунальных услуг.

В большинстве муниципальных образований средств едва хватает на текущее содержание инженерной инфраструктуры городов. Оценивая критическое состояние отрасли, Правительство России предлагает изыскивать дополнительные финансовые ресурсы для модернизации основных фондов ЖКХ, а также реализовать меры по прямому инвестированию и созданию новых финансовых механизмов привлечения средств в жи-лищно-коммунальное хозяйство городов.

Задача поддержания в рабочем состоянии сетей и головных сооружений инфраструктуры, обслуживающей население городов, выходит на уровень проблем национальной безопасности.

В существующей ситуации нужны новые комплексные механизмы финансирования эастраи— ваемых территорий, образованные за счет максимально эффективного использования городских земель.

Для формирования дополнительных источников финансирования необходима коммерческая реализация высокоэффективных территорий с привлечением российского и зарубежного капитана.

4. Механизм реформирования жилищно-коммунального комплекса (ЖКХ),

Специалистами 3AO Авторская Проектная Мастерская "Центральный Посад", с участием ученых Уральской Государственной архитектурной академии, разработана стратегия и тактика реформирования жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) городов Урала, осуществляемая за счет высокоэффективного использования ценной городской территории путем последовательной реконструкции градостроительного комплекса.

Разработан алгоритм одновременных и последовательных действий административных органов, бизнеса с использованием научно-интеллектуального потенциала ученых и специалистов, в результате которых в наиболее короткий срок создается возможность наиболее эффективно реформировать существующую систему.
 
Результатом совместных действий является повышение жизненного уровня населения за счет появления конкурирующих организаций, борющихся эа решение существующей жилищной проблемы с возможностью предоставления максимального количества услуг населению.

Исследуя целевые задачи в области реформирования ЖКХ, сконцентрированные в Послания Президента РФ Путана В.В. Федеральному coбрани. РФ за 2002 год, создан и отработан coциально-экономический механизм управления жилищным хозяйством на основе комплексного подхода к реконструкции городской территории, изучения рынка жилья и строительства объектов с высокими эксплуатационными качествами.

При реализации данной идеи одновременно решаются многие целевые задачи, заложенные в Послании Президента:

- улучшается качество услуг населения при одновременном снижении затрат на их предоставление;
— передаются права распоряжения субсидиями самим гражданам;
— население имеет возможность выбирать неограниченное количество услуг высокого качества;
— создаются жилищные Фонды, собственники земли, которые наиболее эффективно управляют коллективной собственностью;
— создаются условия для внедрения новейших научных технологий;
проекты градостроительных комплексов имеют долгосрочный экономический эффект в стратегических планах развития городов;
— налаживаются наблюдательные формы roсударственной поддержки управления территориями без вмешательства в хозяйственную деятельность жилищных фондов.
Расчеты, проведенные Уральской оценочной компанией на примере реализуемого высокоэффективного Проекта застройки городской территории покаэывают, что за счет получения дополнительной прибыли от комплексной реализации городской территории площадью в 20 гa (на 5,0 млрд руб. стоимости строительства) прибыль может составить от 0,8 до 1,0 млрд руб.

Градостроительный комплекс создает условия:
— для внедрения эффективных систем управления и энергосбережения;
- — для приобретения и внедрения новых технологий, научно-технических проектных разработок;
— для создания технологического потока строительным организациям с гарантией обеспечения их заказали на 5-15 лет;
для развития базы стройиндустрии и строительных технологий;
— для обучения кадрового персонала специалистов в строительстве и эксплуатации территории.

В настоящее время структуры местного самоуправления несут ответственность главным образом за наполнение и использование бюджета. При гарантийном обеспечении бюджетными денежными ресурсами, работая малоэффективно, они принимают многие жилищно-хозяйственные функции на себя, тем самым значительно уменьшают денежные затраты, необходимые для социальной защиты населения.

Тормозов реформирования системы ЖКХ является отсутствие основных условий и высокоприбыльных проектов для эффективного вложения и возврата инвестиций.

Встречаясь с административными  барьерами,интеллектуальный потенциал и денежные ресурсы перемещаются за границу.

Суть нового комплексного подхода состоит в том, чтобы нацелить организации бизнеса на постоянное внедрение в производство, в первую очередь, в жилищно-коммунальной сфере, новых более совершенным технологий, во—вторых, на неуклонное сокращение всех видов затрат на производство продукции, в-третьих, на повышение качества потребительских товаров и услуг.

В настоящее время система ЖКХ подошла к критическому состоянию и это состояние постоянно возрастает, представляя практическую угрозу национальной безопасности.

Строительство жилья и инженерной инфраструктуры городов по-прежнему осуществляется по принципу гражданского строительства.

Принцип промышленного строительства отличается включением эксплуатационных затрат в стоимость строительства.

Большие города несут непосильное бремя расходов на содержание инженерных сетей, малые города потеряли донора.
Чтобы восстановить систему ЖКХ, надо, прежде всего, восстановить системную связку между генеральной проектной организацией и эксплуатирующей организацией - владельцем территории и не только на стадии сдачи объекта в эксплуатацию, но прежде всего, на стадии зарождения проекта.
 
Производительность труда в существующей системе ЖКХ в 4-16 раз ниже европейского уровня.

Для внедрения принципа промышленного подхода в систему ЖКХ, необходимо сделать эксплуатируемые территории самостоятельно независимыми, самоокупаемыми и высокоприбыльными.

Разработка новых высокоэффективных проектов и приобретение новых технологий и изобретений требует изначально больших затрат.
Возмещение этих затрат за 2-3 года в период cтроительства практически невозможно.  Они могут быть возвращены в период окупаемости Проекта за 5-10-15 лет только эксплуатирующей организацией.

Основными условиями реформирования системы ЖКХ являются:
1. Передача в пользование земельных участков эксплуатирующим организациям на 50-100 лет.
2. Разработка генеральными проектными организациями Проектов высокоэффективного использования городских территорий с обеспечением постоянного сопровождения Проектов(включая период эксплуатации).
3. Гарантированное закрепление патентных н авторских прав создателей новых технологий и изобретений.
4. Создание Государством внебюджетных ус- ловий для привлечения внешних инвестиций Жилищными фондами.

Регулирование и контроль деятельности Жилищных Фондов осуществляется через Наблю- дательный совет, формируемый при участии адмигнистративных органов.

Столетний опыт работы Фондов в Голландии покаsывает, что аналогичные самообеспечияающие системы эффективно работают при сочетании административного регулирования и рыночного механизма самоуправления.

Для отработки механизма реформирования ЖКХ предлагается в качестве пилотного пpoекта использовать территорию Градостроительного комплекса в центральной часги города Екатеринбурга.

Постановлением Главы города Екатеринбурга N°339—a от 03.04.2002 г. утвержден Проект настройки территории, где предусматривается внедрение комплексных систем энергосбережения и безопасности, как составной части эксплуатации всей территории. Потребление тепла от внешних тепломагистралей сокращается от 55 Гкал/ час до 20 Гкал/час. Прибыль от внедрения систем энергосбережения с вторичным использованием тепла на площади застраиваемой территории в 20 га может составить до 100 млн. руб. в год.

Реализация данного Проекта дает возможность:

а) для населения — создание жилищного образования с качественно новыми эксплуатационными свойствами и гарантированно высоким сервисом услуг;
6) администрациям городов — перейти от хозяйственной деятельности и обслуживания жилья к участию в формировании социальной политики жилищных образований;
в) для органов государственной власти - определение хозяйствующего субъекта, ответственного за обеспечение качественным жильем населения через самообеспечивающую систему в виде некоммерческой организации (Фонда) при сочетании государственного регулирования и рыночного механизма управления.

Предлагаем принять решения на уровне Госстроя РФ, Уральского федерального округа, Правительства Свердловской области и Администрации г. Екатеринбурга о проведении эксперимента высокоэффективного использования городской территории на основе имеющегося Пpoекта реконструкции трех кварталов центральной части города Екатеринбурга, присвоив ему статус пилотного на базе зарегистрированной некоммерческой организации Екатеринбургский Жилищный Фонд "Социальный Посад".

Создается возможность через наблюдательный совет Некоммерческого жилищного фонда отработать условия и механизм высокоэффективного использования городской территории с возможностью отчисления до 30% дохода от реализации проекта на строительство жилья социального найма.

Данный доход, получаемый за счет внедрения новых технологий и изобретений при реализации проекта, направляется некоммерческим фондом на строительство арендного социального жилья повышенной комфортности. 30% этого жилья передается в Управление социальной политики города для распределения малоимущим гражданам и работникам бюджетной сферы. 70% арендного жилья сдается внаем на коммерческой основе для компенсации затрат по содержанию Жилищного фонда малоимущих граждан и всего Жилого фонда в целом.

Последовательная реконструкция города Градостроительными комплексами в течение 10-15 лет позволит, в основном, провести реконструкцию и замену изношенных инженерных сетей и систем города Екатеринбурга, а также сформировать жилой фонд социального найма.

Для отработки механизма реализации эксперимента предлагается рассмотреть пилотный проект на техническом совете Госстроя РФ с участием УрГАХА и ЗАО АМП "Центральный Посад".

5. Ресурсосбережение - определяющий фактор реконструкции территории города в современных социально-экономических условиях.

Стратегия государства в жилищной политике изменилась от задачи обеспечения населения жильем до задачи содействия в создании собственного жилья. Разрушились связи между научно-проектными институтами - созидателями градообразующих и жилых территорий и жилищно-эксплуатирующими организациями - потребителями товарно-строительной продукции.

За 10-15 лет неконтролируемой эксплуатации городские территории исчерпали свой технологический ресурс. В результате задача поддержания в рабочем состоянии сетей и головных сооружений инженерной инфраструктуры, обслуживающей население городов, вышла на уровень национальной безопасности.

Малоэффективная работа морально устаревших и изношенных инженерных систем поглощает значительное количество энергетических затрат, что ставит население городов в положение заложников, вынужденных оплачивать постоянное повышение тарифов.

Применительно к существующей системе жилищного строительства, с его морально и физически устаревшей инженерной инфраструктурой, необходим новый подход, предусматривающий реконструкцию городских территорий с учетом эксплуатационных затрат и образованием жилого фонда с гарантированно-высокими эксплуатационными качествами.

В сложившейся городской застройке, как правило, отсутствуют достаточно свободные площади для масштабного их освоения. Изношенность инженерной инфраструктуры, необходимость сноса существующих строений и решение многих других проблем в стесненных городских условиях требуют комплексной реконструкции города с переходом от экономики строящихся комплексов к высокоэффективному использованию городской территории.

Формирование архитектурного облика городской территории осуществляется с целью создания высокоэффективного проекта для привлечения внешних инвестиций, вкладываемых, прежде всего, в реконструкцию и развитие инженерной инфраструктуры.

Описанная зависимость проявляется, в первую очередь, при построении инженерных подсистем, стоимость которых может колебаться в диапазоне от 30 до 50% общей стоимости строительства.

6. Программа комплексного управления застраиваемой территории и замысел ее решения (на примере высокоэффективного использования городской территории центральной части Екатеринбурга).

Существующее состояние ЖКХ города опирается, в основном, на бюджетное финансирование.

Задача: разработать систему управления эксплуатацией города в рамках реализации высокоэффективного проекта.

Видение будущего состояния: переход территории к наблюдательному управлению. Отказ муниципальных органов от хозяйственной деятельности в системе эксплуатации территории.

Цель: создание нового механизма финансирования при управлении и эксплуатации вновь застраиваемой территории (без привлечения бюджетных средств).

Показатели достижения цели. Проект реконструкции территории города Екатеринбурга в границах улиц Куйбышева - Московская - Радищева - Хохрякова общей площадью 18,6 га.

Срок освоения: 5-6 лет с вводом в эксплуатацию жилых и социальных объектов общей площадью 540 тыс. кв м. Общая стоимость строительства - 4 435,2 млн рублей на 01.07.2001. Коммерческая эффективность от реализации проекта по состоянию на 01.03.02 составляет 997,8 млн рублей.

Стратегия. разделить существующую систему управления на две части.
1. Наблюдательный совет. Разработка стратегии социальной политики использования городской территории.
Осуществление правил игры и контроль за распределением прибыли, получаемой за счет коммерческой деятельности в сфере строительства, направленного на развитие Жилищного фонда работников бюджетной сферы.
2. некоммерческие организации. Формирование прибыли для будущего развития территории на основе осуществления хозяйственной деятельности без привлечения бюджетных средств.

Тактика. Высокоэффективные проекты и программы комплексной реконструкции высокоценной городской территории.

7. Механизм реализации жилищной проблемы на примере стратегии развития города Екатеринбурга.

Применительно к существующей системе жилищного строительства, с его морально и физически устаревшей инженерной инфраструктурой, необходим новый подход, предусматривающий реконструкцию территорий с учетом эксплуатационных затрат и образованием жилого фонда с гарантированными высокими эксплуатационными качествами.

Исходя из существующей нормы обеспеченности жильем и приведения ее к комфортной до 24 кв м на человека в период до 2015 года и 30 кв м на человека в период до 2025 г, а также прироста народонаселения, потребность в дополнительных объемах жилищного строительства составит 17 млн кв м жилых площадей.

Стратегия планирования реконструкции и нового строительства развития городских территорий на период до 2015 и до 2025 гг графически изложена в таблице.

За 9 лет снизились показатели ввода с 517 тыс кв м до 295 тыс кв м жилья в год и освоено всего 3300 тыс кв м жилых площадей.
Период предполагаемой реконструкции городской территории до 2015 г и период нового строительства с вводом жилого фонда в 17 тыс кв м до 2025 года. Зона 3 - объем жилья, строящийся за счет внешних инвесторов.
Зона 4 - это потенциально потерянный жилой фонд, образовавшийся за счет отсутствия внешний инвесторов.

Стратегией развития городов необходимо предусматривать создание высокоэффективных зон генерального плана города, дающих возможность на основе высокоприбыльных бизнес-проектов получить максимальную прибыль от их реализации при строительстве.

высокая прибыльность проектов окупает затраты, связанные с комплексной реконструкцией и высокосервисным обслуживанием территории.

Это дает возможность через создание службы единого заказчика территории - ассоциации (Фонды), полученную прибыль направить на обеспечение  жильем арендного найма военнослужащих, малообеспеченных слоев населения и работников бюджетной сферы.

Стратегически для развития высококомфортной жилой среды общей площадью 5300 тыс кв м, обладающего новыми эксплуатационными качествами, необходимо нормативно освоить 32 градостроительных комплекса и приступить к их реализации в определенной последовательности.

На площади около 20 га создается градостроительный комплекс, который при высокоплотной застройке территории может дать городу 280 тыс кв м высококомфортного жилья, порядка 135 тыс кв м площадей для объектов социальной сферы обслуживания населения, 3500 обслуживаемых паркингов, что в общей сложности позволяет реализовать 540 тыс кв м полезных площадей территории.

Общая сметная стоимость такого комплекса - 5 млрд рублей, при этом экономия сметной стоимости, в сравнении с традиционными решениями, принятыми в индустриально застроенных районах города, составит около 2 млрд рублей.

Прибыль от реализации данного высокоэффективного проекта может составить минимум 0,8 млрд руб, а при организации стратегического маркетинга в условиях единого заказчика прибыль может составить до 1 млрд руб.

Централизация значительных денежных средств в руках единого заказчика создает условия для интенсивного развития предприятий промышленно-строительного комплекса. Градостроительные комплексы, размещенные на генеральном плане в определенном порядке реконструкции городской территории, создают подрядным строительным организациям последовательный технологический поток освоения городской территории и реконструируют инженерную инфраструктуру города до 2015 года.

Все функции заказчика перекладываются на плечи  эксплуатирующих организаций.

В составе проекта, согласно строительным нормам и правилам, предусматривается полный перечень предприятий и учреждений социальной сферы обслуживания населения, рассчитанный на общую численность всей территории комплекса.

Самое главное, что прибыль от коммерческой реализации таких проектов направляется на строительство арендного жилья для военнослужащих, малообеспеченных групп населения и работников бюджетной сферы под наблюдательным контролем администрации города.

Стратегические градостроительные комплексы первоначально необходимо разместить в местах реконструкции существующего жилого фонда с целью сноса устаревшего жилья, реконструкции и замены устаревших сетей и энергетического оборудования и за счет внедрения систем энергосбережения, экономически реализовать программу застраиваемых территорий.

26 программ города реализуются в одном градостроительном комплексе.

Градостроительные комплексы создают высококомфортную жилую застройку с постоянно растущими высокими эксплуатационными свойствами.

Создание высоких эксплуатационных свойств жилого фонда - это есть основа стратегии развития города.


(опубликовано в сборнике научных трудов по материалам региональной научно-практической конференции «Россия в III тысячелетии: прогнозы культурного развития. Качество жизни населения Уральского региона: состояние, изучение, оценка и обеспечение. Наука. Бизнес. Власть». Екатеринбург, 2003 год.

Ответственные редакторы:
НЕКРАСОВ С. Н., РАДЧЕНКО С. Ю.)