Нарушения законов по делам общежития, Ч. 2

Из налоговой выписки о компании «Свято-Тихоновский фонд поддержки православного образования» можно узнать, что здание студенческого общежития ПСТГУ, находящееся по адресу г. Москва, ул. Иловайская, д. 9с1 было оценено при его приобретении с этой целью — методом чистых активов.

Однако, законнно ли использование метода чистых активов для оценки здания студенческого общежития?

Что такое метод чистых активов?

Метод чистых активов (или балансовая стоимость) основывается на учете стоимости имущества по данным бухгалтерского учета, то есть — по стоимости активов за вычетом обязательств.

Он обычно применяется для оценки предприятий, бизнеса, или при ликвидации, а не для определения рыночной стоимости недвижимости.

В соответствии с законодательством РФ (Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и другой нормативной базе), для целей налогообложения, отчетности и рыночной оценки обычно используют методы:

 1. Косвенных доходов (доходный подход);
 2. Сравнительный подход (сравнение с аналогами);
 3. Затратный подход (строительные или восстановительные стоимости).

Метод чистых активов не является основным или рекомендуемым для определения рыночной стоимости недвижимости, особенно если речь идет о здании, используемом в целях уставной деятельности организации.

Напомним, что в выписке из ЕГРЮЛ о компании «Свято-Тихоновский фонд поддержки православного образования» в целях уставной деятельности организации указано: «68.20.2. Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом».

Так что, мы имеем дело именно с таким случаем.

Использование метода чистых активов для оценки здания студенческого общежития выглядит сомнительным, так как:

  1. Он не отражает рыночную стоимость недвижимости.
  2. Он подходит скорее для оценки бизнеса с учетом всех активов и обязательств.

В данном случае было бы целесообразно использовать затратный, доходный или сравнительный подходы для оценки недвижимости.

Когда речь идёт о здании студенческого общежития, налоговое законодательство требует использования кадастровой стоимости или оценочной стоимости, полученной с помощью стандартных методов.

Использование метода чистых активов для оценки здания студенческого общежития, скорее всего, неправомерно для определения рыночной стоимости или налоговой базы.

Это обстоятельство может указывать на то, что налоговая база могла быть намеренно занижена, что влечет за собой нарушение законодательства РФ, а именно:

- Статьи 199 и 199.2 УК РФ «Уклонение от уплаты налогов и сборов» и «Обоснованное занижение налоговой базы» — при использовании недопустимых методов оценки с целью умышленного занижения налоговых обязательств, что считается преступлением.

- Статьи 159 и 183 УК РФ «Мошенничество» и «Заведомо ложные сведения, повлекшие нарушение прав и законных интересов» — если предоставление недостоверных данных о стоимости имущества использовалось для получения выгоды или нанесения ущерба государству или другим лицам.

- Статья 172 УК РФ «Незаконное предпринимательство» — если нарушение связано с ведением бизнеса с недостоверной отчетностью.

Использование метода чистых активов в данном случае может прямо нарушать требования Федерального закона № 135-ФЗ о профессиональной оценочной деятельности, а также нормативных актов по оценке недвижимости для налоговых целей.
—

2025