Как будут выглядеть города РФ через 50-100 лет

Хотя 70% из нас желали бы жить в частном доме, сохранится преобладание многоквартирной застройки. И это не только за счет притока "новых россиян" (мигрантов). Большинство "старых россиян" (то есть, нас) планы переезда в частный сектор в итоге ближе к делу отменяют. Это как в известном афоризме, что бросить курить хотят девять из десяти, а бросает один из ста. Попробуем разобраться в факторах, в силу которых на протяжении XXI века сохранится преобладание многоквартирной застройки над индивидуальной. Эксперт Дмитрий Белоусов прогнозирует: после СВО в РФ ожидается взрывной рост рождаемости. Это станет первым фактором, но есть и другие. Итак...

1. Рост населения и - как ни парадоксально - рост реальных доходов

По мере достижения эффекта политики стимулирования рождаемости (на что хотелось бы надеяться) спрос на жилье будет становиться опережающим. Многоквартирное строительство будет идти с ним в ногу, а индивидуальное - отставать. Даже при использовании самых эффективных технологий.

Рост реальных доходов, безусловно, подстегнет спрос на частное жилье, который станет опережать предложение - со всеми вытекающими для ценообразования.

Посмотрим на сегодняшнее соотношение цен на примере поселка Агалатово (Всеволожский район Ленобласти) в 20 км к северу от Санкт-Петербурга. На вторичном рынке 1-комнатная квартира здесь стоит 4-5 млн, квартира большей площади - от 6 млн. Частный дом в этом же поселке на вторичном рынке обойдется в сумму от 12 млн, таунхаус - от 10 млн. Есть, конечно, и дома за 7-8 млн, но это варианты для фанатов натурального хозяйства. В основном же, ценовое соотношение довольно четкое - 2:1. Соответственно, рост спроса на таунхаусы и частные дома может его только увеличивать.

2. Стоимость эксплуатации

Зимой 2025 года в Санкт-Петербурге общая сумма квитанций за все коммунальные расходы на квартиру в месяц составляла где-то 11 тысяч рублей. При средней зарплате по городу около ста тысяч это не не столь уж много. Основную долю в сумме квитанций составляют отопление и электроэнергия.

А теперь попробуйте сопоставить это с соответствующими расходами для частного дома (если это, конечно, не хибарка с печкой-буржуйкой, которую и осколками досок топить можно). В отличие от квартиры, он граничит не с другими такими же помещениями, а с зимним воздухом и зимней землей. Как, интересно, будет меняться себестоимость киловатта электроэнергии в течение ближайших 50 лет? Конечно, хотелось бы надеяться на какой-нибудь революционный прорыв в науке, который швырнет эту себестоимость в крутое пике, но что-то мне подсказывает, что в своих мечтах следует быть все же поскромнее.

Но дело не только в расходе килокалорий и киловатт. В многоквартирном доме поддержание коммунальной инфраструктуры в рабочем состоянии (то есть, ее ремонт и замена комплектующих) осуществляется централизованно управляющей компанией, которая в соответствующих разделах квитанций раскладывает эти расходы между владельцами квартир, и на каждого приходится не столь уж много. В частном же доме все расходы ложатся лишь на владельца, а это уже другой уровень сумм.

3. Отселение молодежи

За исключением редких случаев, когда кто-то из родителей нуждается в уходе, молодежь после 18 лет, на мой взгляд, должна жить отдельно от них. Все-таки, надо как можно раньше получать навыки самостоятельной жизни и научиться вести свой бюджет. Скорее всего, по мере роста реальных доходов семей, большинство парней и девушек, еще не создавших собственную семью, будут не против отселяться в небольшие квартиры-студии в высотных многоквартирках с минимальной себестоимостью каждого помещения. При создании семьи и появлении детей - будут переезжать в квартиры, уже большие по площади и метражу. Вот и добавляется еще один стимул для опережающего развития именно многоквартирной застройки. Возможность проживания в отдельном доме у средней молодой семьи появится только позже.

4. Трудозатраты и психология

По мере приближения к моменту выбора между типами жилья, многие приходят еще и к пониманию того, что частный дом - это не только гамак и шашлык во дворе, но еще и немалый труд по уходу за помещениями, куда большими по метражу, чем квартира. К тому же, зимой со снегом и льдом на придомовой территории тоже ведь надо что-то делать.

Да и психология у всех разная. Всегда будут оставаться те, кто считает, что жизнь в стороне от бурлящих городских кварталов станет их тяготить и восприниматься ими как некая самоизоляция в духе планеты Солярия из романа Азимова "Обнаженное солнце". Если в семье из четырех человек такого мнения придерживается хотя бы один (вот вам и соотношение 25:75) и он наложит вето, переезд семьи в частный дом не состоится.

5. Логистика и инфраструктура

С логистикой (речь о расстоянии до места работы) все понятно, поэтому поговорим об инфраструктуре. Продуктовые магазины здесь имеют значение в меньшей степени - благодаря системе доставки. Речь об образовании и здравоохранении. Наличие в поселке школы может быть обосновано только адекватной численностью населения. Например, в том же Агалатово средняя школа есть - потому что здесь населения около 6,5 тысяч человек. Но такая численность достигается как раз за счет многоквартирной застройки. В поселках поменьше ездить в школу придется за их пределами.

И тут мы возвращаемся к уже упомянутой логистике. Если в семье четыре человека (муж, жена и двое детей школьного возраста), то, по логике вещей, чаще всего, одному из супругов надо к 9 утра ехать на работу, а другому (то есть, другой) - к тому же времени отвозить детей в школу. Получается, во избежание хронического стресса, в такой семье должно быть два водительских удостоверения и два автомобиля. Но если в каком-то коттеджном поселке число автомобилей удвоится, то он станет не очень-то приятным местом для проживания. Впрочем, решением может стать школьный автобус, но для этого надо кооперироваться с соседями.

С медициной все сложнее. Для "скорой помощи" логистика в плане скорости не сопоставима с таковой в городских кварталах, это же касается и вызова врача на дом. Есть вариант постоянной точки - ФАП (фельдшерско-акушерский пункт), но его возможности ограничены. Из большинства поселков до многопрофильных поликлиник нужно добираться, они могут располагаться или в районных центрах, или в особо крупных поселках (городского типа). Что же касается стационаров, то самые перспективные врачи всегда будут стремиться работать в клиниках мегаполисов и областных центров, но не районных центров. Насчет внедрения новых технологий можно сказать то же самое. Достаточно сравнить, например, ситуацию с медициной в Санкт-Петербурге и Ленобласти.

6. Территориальные ограничения роста частной застройки

Элементарная физика-математика: где нет роста вверх, там возможен рост только вширь. Но неограниченно распространяться по площади строительство коттеджных поселков не может. Они могут строиться, например, на пустошах, но без захода на территории природоохранных зон, территорий отдыха и сельскохозяйственных угодий. Это же касается и прокладки дорог. Собственно, нюансов намного больше ("Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 26.12.2024, с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2025).

Разберем на примере СПб и ЛО, и я уверен, что те же закономерности присутствуют в любом регионе. Наивный детский вопрос: в какую сторону расти мегаполису? (Речь о сплошной застройке, независимо от административной принадлежности к СПб или ЛО). На север - это поглощение Карельского перешейка, места всеобщего отдыха. Вангую со стопроцентной уверенностью, что в какой-то момент власти двух субъектов Федерации прочертят горизонтальную "красную линию" от Токсово до Зеленогорска. Есть еще гигантские болота вдоль западного берега Ладоги, вот там хватило бы места еще один Питер построить, только девелоперы туда не сунутся: прибыль-то нужна "здесь и сейчас".

На юг двигаться можно подольше, здесь пустошей побольше, природа победнее. Но бесконечность существует только во Вселенной. "Внутриквартальная река Оредеж" - это уже из области весьма нежелательной антиутопии.

Есть, конечно, замечательный способ пересечения "красных линий" - такая форма, как СНТ, но эта юридическая конструкция бывает шаткой. СНТ - это не опекаемые государством ТСЖ, случаев банкротства хватает, особенно, когда появляются два параллельных председателя со своими правлениями, воюющие в судах за место в ЕГРЮЛ и доступ к счетам. Банкротство СНТ - это деградация инфраструктуры и, возможно, на какой-то период - пыхтелка-генератор в качестве источника жизни.

Уверен, что у многих читателей этого поста в их регионах присутствуют схожие географические моменты. Хотя есть иные варианты - южные степные малонаселенные регионы с энергоэкономичным климатом и невысокой стоимостью жизни. Например, шахматная столица России Элиста окружена степями и может расширяться еще столетиями, достигая размеров галактической столицы Нью-Васюков. Поэтому там теоретически можно спрогнозировать "коттеджный бум", вероятно, то же можно сказать об Оренбургской области и еще нескольких похожих степных регионах. Но при одном условии - если возникнет внешний спрос на переезд туда, что во многом зависит уже от властей Калмыкии, Оренбуржья и т.д.

Итак, подводим итоги. Доминирование многоквартирной застройки останется и во второй половине XXI века, хотя частный сектор тоже значительно расширится. Многоэтажки будут заселяться, в основном, "новыми россиянами" (мигрантами), отселяющейся от родителей молодежью и вновь возникающими молодыми семьями, а малоэтажные многоквартирки, таунхаусы и частные дома будут оставаться или становиться резиденциями "старых" (в обоих смыслах этого слова) россиян.

Теперь о внешнем облике будущих городов. Понятно, что здания советской застройки ("сталинки", "хрущевки" и "брежневки") будут постепенно проходить инновацию и меняться в лучшую сторону как по внешнему облику, так и по внутренней планировке. Исторические центры городов сохранятся в нынешнем виде. Но речь сейчас о новой застройке, за счет которой (в основном) города будут расти вширь.