Парадокс итальянской бюрократии

Художественная хроника одной несостоявшейся сделки недвижимости

ФРАЗА, ЗАПАВШАЯ В ДУШУ
Много лет назад в Канаде я впервые встретилась с Джуди Вайзер — человеком, которого считают самым известным специалистом по фототерапии. До этого мы знали друг друга только по электронной почте.
Очень быстро разговор перешёл к тому, как трудно пробивать новые идеи. Оказалось, что канадская система почти так же строга и формализована, как американская, где я раньше жила. Найти место для чего-то необычного было непросто.
Тогда Джуди сказала фразу, которую я запомнила на долгие годы. По её словам, в Великобритании и особенно в Италии новые идеи принимают значительно легче.
Прошло несколько лет. Судьба занесла меня в страну, которая соседствует с Италией, и слова Джуди неожиданно вновь всплыли в памяти.
Однажды я приехала в Рим на конференцию. Мне хотелось осмотреться, понять, действительно ли Италия так благосклонна к новым идеям, как рассказывала Джуди. Но время оказалось неподходящим. Начался туристический сезон, город был переполнен людьми, стояла жара. Я вернулась домой, так и не успев познакомиться с Италией.

ИТАЛЬЯНСКАЯ ИДЕЯ
Через некоторое время появилась другая идея. Почему бы не купить в Италии небольшое жильё? Не для переезда, а как опорную точку. Приезжать на несколько недель, постепенно узнавать страну и заодно проверить, была ли Джуди права.
Осуществить такой план одной было бы трудно. К счастью, у меня был хороший знакомый — Энди. Он давно занимался недвижимостью и  свободно говорил по-итальянски .
Когда-то я даже начала учить итальянский. К моему удивлению, он оказался совсем не таким трудным, как я ожидала. Через некоторое время я уже могла поддержать несложный разговор.
Мы с Энди решили искать жильё недалеко от парома и железнодорожного вокзала. Всё было продумано заранее. Из-за больной спины я больше не могла ездить с тяжелыми чемоданами. Хотелось хранить в Италии самые необходимые вещи и приезжать налегке.
Для моего бюджета выбор недвижимости оказался невелик. Наконец мы нашли небольшую уютную квартиру. Она освобождалась только через несколько месяцев, но ждать было не страшно. Казалось, что первый шаг уже сделан.
AGENZIA PACCIONE
В это же время Энди познакомился с владельцем небольшого агентства недвижимости. Молодой, энергичный, общительный, Доменико сразу располагал к себе. Они быстро нашли общий язык.
— Кажется, у меня есть кое-что интересно для вас, — сказал он.
Это был уже не просто вариант для временного жилья. Он обещал нечто большее. Мы пошли смотреть объект. Он нас не впечатлил. Казалось, на этом всё и закончится.
Но через несколько часов Доменико позвонил снова.
— Есть ещё одно помещение. Думаю, оно вам понравится.
Было уже поздно, и попасть внутрь мы не могли. Мы стояли перед витриной агентства Доменико и рассматривали рекламный постер нового помещения.. После предыдущего тесного, захламленного помещения с бесконечными закоулками оно казалось необыкновенно просторным. Высокие потолки, открытое пространство, много воздуха... Мне не терпелось дождаться утра, чтобы увидеть его своими глазами.

ПОМЕЩЕНИЕ С ИСТОРИЕЙ
На следующее утро пришли хозяева, и мы вошли вовнутрь.
Помещение оказалось именно таким, каким выглядело на фотографии. Просторный зал с высокими потолками, отдельный вход с улицы, много света и воздуха. Здесь удивительно легко дышалось.
Хотя сейчас здесь была мастерская по ремонту автотранспорта, помещение оказалось на удивление чистым. Никакого привычного запаха масла, бензина или металла. Инструменты висели на стенах в идеальном порядке, словно каждый из них точно знал своё место.
Я снова вспомнила слова Джуди. Впервые мелькнула мысль, что это может быть не просто место, где можно оставить вещи и иногда останавливаться во время поездок в Италию. Здесь могло найтись место и для моей идеи.
Энди смотрел на это помещение глазами бизнесмена. По его мнению, часть его можно было бы сдавать под офис, а оставшееся пространство использовать для моих приездов. Такой вариант выглядел вполне разумным и позволял содержать помещение без лишних расходов.
А у меня в голове уже рождался совсем другой план. Я пока никому о нём не говорила. Это было уже не просто помещение. Оно начинало превращаться в мечту. Оно было достаточно большим, чтобы вместить и мою идею, и обычную жизнь.
Та уютная, полностью готовая для жизни квартира, которую мы присмотрели, померкла перед теми возможностями, которые вдруг открывало это помещение.
Конечно, риск был. Чужая страна. Я почти не знала языка. Законы, обычаи, люди — всё было незнакомым. Но рядом был Энди, который всегда поддерживал мои идеи для детей-аутистов. Он свободно говорил по-итальянски, хорошо ориентировался в местных реалиях, и мне казалось, что вместе мы справимся.
Больше всего меня пугала не возможная ошибка, а мысль о том, что однажды я могу пожалеть об упущенной возможности. Вспомнился старый анекдот о человеке, который всю жизнь ждал помощи от Бога, не замечая, что она уже приходила к нему снова и снова. Не хотелось однажды оказаться на его месте. Я решила рискнуть.
Мы остановились на этом помещении. Энди занялся документами. А я — будущим. Стала искать организации, работающие с детьми с аутизмом. Их оказалось намного больше, чем я ожидала. Я читала их сайты, записывала адреса, пыталась найти русскоязычные контакты, которых много в Италии.
Вскоре Энди поехал подписывать предварительный договор. Я передала ему складную кровать, стол, стул и самые необходимые вещи. Они должны были дождаться меня в Италии.
Это было удивительное чувство. Я впервые не просто мечтала о поездке. Где-то в Италии уже лежали мои вещи, словно ожидая хозяйку. Я мысленно уже расставляла их по местам. Вот здесь будет стоять кровать. Здесь — стол. Мысленно я уже была в Италии. 29 мая предварительный договор был подписан и я оплатила депозит

СУД И АВАШ-АВАШ
Но жизнь, как это часто бывает, уже готовила первый сюрприз. Оказалось, что помещение еще нельзя освободить. Продавцам нужно было сначала найти покупателя на оборудование мастерской. Пришлось ждать.
Время шло. Оборудование постепенно вывезли, но тут возникло новое препятствие. Среди продавцов есть несовершеннолетний наследник. Для продажи требовалось разрешение суда. Никто не ожидал, что это займет столько времени.
К тому же началось лето — время отпусков. Оставалось только ждать. Время от времени Энди  звонил, писал, спрашивал но ответ всегда был примерно одинаковым: нужно ещё немного подождать.
Тогда мне казалось, что суд — единственное препятствие на пути к покупке. Я ещё не знала, что настоящие проблемы начнутся только после того, как суд закончится.
И вот однажды долгожданная новость всё-таки пришла. Суд закончился. Разрешение было получено. Казалось, ожидание наконец осталось позади.
 Я снова начала собираться в дорогу. Мы с Энди обсуждали, какую дверь лучше поставить со стороны подъезда, чтобы помещение можно было использовать так, как мы задумали. Я снова рассказывала знакомым, что скоро еду в Италию, и посылала фото «моего гаража».

Но прошло несколько дней. Потом ещё несколько. Энди почему-то больше не говорил о дате сделки. Официальный срок финального подписания в сентябре уже прошёл. Наступило время аваш-аваш. Так в Албании называют бесконечно медленный процесс, который, кажется, никогда не закончится. Кто-то однажды перевёл это ещё точнее: «two weeks after never» — «через две недели после никогда».
Наконец расстроенный Энди объяснил, что возникли новые проблемы. Оказалось, продавцы должны платить муниципалитету какой-то старый штраф, но сейчас у них нет таких денег.
Я не понимала одного. Пока мы ждали решения суда, прошло несколько месяцев. Казалось бы, времени было более чем достаточно, чтобы спокойно привести в порядок все документы.
Затем появились разговоры о документах, которых раньше никто даже не упоминал. Тогда я ещё не придала этому большого значения. Мне казалось, что это очередная бюрократическая задержка, о которых так любят рассказывать все, кто сталкивался с Италией. Я была уверена, что нужно просто немного подождать. Столько ждала — подожду ещё.
Все разговоры с Италией легли на Энди. Я старалась лишний раз не спрашивать, потому что чувствовала, как тяжело он переживает происходящее. Почти каждый разговор заканчивался новым разочарованием. Появлялись очередные обещания, очередные платежи и очередные причины, почему сделку снова приходится откладывать. Тогда же появилось странное обвинение, касающееся оплаты депозита, хотя оплата была произведена в срок.
ДЕКАБРЬСКИЙ РЫВОК И МАРТОВСКОЕ ОБЕЩАНИЕ
В декабре Энди решил сам поехать в Бари. Всего на один день. Нужно было наконец понять, что происходит.
То, что он рассказал после возвращения, звучало почти неправдоподобно. Оказалось, что муниципалитет переехал, и поэтому месяцами невозможно оплатить какой-то штраф. Потом выяснилось, что исчез один из документов и его никак не могут найти. При этом его уверили, что теперь уж точно всё будет готово к 31 марта.
Энди настаивал на подписании нового предварительного договора. Ему пообещали подготовить его и прислать, поскольку собрать всех продавцов сразу не удалось. Договор так и не прислали, несмотря на неоднократные напоминания Энди.
13 марта пришло сообщение:
«Остался только последний платёж. Во вторник я лично поеду получить окончательный расчёт, а документы по узакониванию уже проверены компетентными техническими специалистами.»
Казалось, что ожидание наконец заканчивается. Но вскоре дату снова перенесли — теперь уже с 31 марта на 10 апреля.
ФИНАЛЬНОЕ РОГИТО
Если раньше я просто ждала, то теперь поняла: дальше молчать нельзя.
Я написала продавцам:
«Если документы не будут готовы к назначенной дате — 10 апреля, — я считаю сделку сорванной и, в соответствии с законодательством Италии, требую возврата двойного депозита.»
Ответ пришёл быстро. Доменико написал длинное письмо. Извинялся за задержки, объяснял их итальянской бюрократией, уверял, что продавцы ни в чём не виноваты.
Он писал:
«...процедура подготовки окончательного договора оказалась особенно сложной по техническим, административным и процессуальным причинам, которые никоим образом не зависят от продавцов...»
И дальше:
«...чтобы полностью урегулировать градостроительный статус объекта до подписания договора, потребовалось подготовить и подать заявление на получение Permesso di Costruire in Sanatoria...»
Всё выглядело убедительно. Более того, нотариус уже назначил новую дату подписания договора-22 Апреля-день рождения Ленина.
Я облегченно вздохнула. Опять начала собирать вещи. Опять сообщила знакомым, что все-таки еду в Италию. Казалось, на этот раз всё действительно позади.
Энди позвонил нотариусу уточнить вопрос с документами. Ответ оказался неожиданным. Нотариус спокойно объяснил, что Permesso di Costruire in Sanatoria у него так и не имеется.

ПИСЬМЕННЫЙ МАРАФОН

До этого момента всеми переговорами занимался Энди. Я сознательно не вмешивалась. Но неопределенность продолжалась уже больше года, и стало ясно, что дальше оставаться в стороне я не могу.
Впервые за всё время я сама написала Доменико. Наша переписка оказалась неожиданно обширной: 13 моих писем и 23 письма от  Доменико. Именно в этих письмах постепенно проявилось то, что раньше ускользало от внимания.
«. Прошу Вас предоставить мне ясную информацию о текущем состоянии документов и реалистичных сроках решения данного вопроса. На данном этапе для меня важно понять, может ли подписание договора состояться в конкретный и определенный срок.»
9 апреля Доменико спокойно объяснил:
«По состоянию на 9 апреля (при назначенной дате подписания рогито — 22 апреля) мы ожидаем исключительно выдачи разрешения на строительство (Permesso di Costruire), подписанного инженером Джанлукой Достуни, компетентным техническим специалистом муниципалитета. К сожалению, на этой неделе инженер еще не смог поставить необходимую подпись. Таким образом, процедура по существу завершена. Отсутствует лишь подпись муниципального инженера, необходимая для окончания последних формальностей и проведения нотариальной сделки.»
Письмо показало нелепость происходящего. Если документ не могли получить месяцами, почему вдруг всё зависело лишь от одной подписи? Если действительно оставалась одна формальность, почему её не завершили до назначения даты рогито? И наконец, если документа еще не существовало, на каком основании вообще была назначена дата подписания договора?
Я написала ещё более жёсткое письмо. Объяснила, что нам необходимо готовиться к поездке, а перед этим перевести деньги и получить подтверждение об их поступлении. Всё это можно делать только после того, как будет получен долгожданный документ. Я также предупредила, что больше не намерена соглашаться на перенос сроков.
Упаковку вещей я опять остановила.

АТАКА — ЛУЧШАЯ ЗАЩИТА
Вместо ответов на мои вопросы началось наступление. Последовали обвинения, подозрения, оскорбления и угрозы судебного разбирательства.
На мои просьбы объяснить ситуацию с документами Доменико отвечал длинными письмами. Но чем длиннее они становились, тем меньше в них было информации по существу.
Вместо объяснений письма рассказывали, что мы с Энди ведем себя неправильно, даём противоречивую информацию, запутываем ситуацию; промелькнуло подозрение-обвинение в отмывании денег. Подозрения по поводу моей идентификации и попытки уличить в подлоге, что якобы я пишу не со своего аккаунта или это Энди пишет от моего имени.
Постоянно повторялось одно и то же: продавцы сделали всё возможное, а сделка сорвалась исключительно по нашей вине. Затем последовало требование оплатить агентскую комиссию и требование двойного депозита за срыв сделки.
На главный вопрос, где документ Permesso di Costruire, Доменико требовал от меня документ — подтверждение того, что Permesso di Costruire нет.Ситуация всё больше напоминала театр абсурда, где отсутствие документа предлагалось доказать другим документом. В какой-то момент мне показалось, что я оказалась внутри романа Кафки.
СУДЬБА ДОЛГОЖДАННОГО ДОКУМЕНТА
А что же произошло с документом, которого мы ждали столько месяцев? Мы его так и не дождались.
За четыре дня до подписания рогито произошла очередная  неожиданность Вместо Permesso di Costruire in Sanatoria, о котором всё это время шла речь, появился совершенно другой документ — SCIA in sanatoria.
Разница между ними была принципиальной.
Permesso di Costruire in Sanatoria означал, что муниципалитет проверил объект и признал его соответствующим требованиям.
SCIA in sanatoria такого подтверждения не давала. Она лишь позволяла совершить сделку. Муниципалитету, по сути, было безразлично, кто будет собственником объекта. Но покупатель вместе с правом собственности принимал на себя всю ответственность за объект со всеми существующими и возможными в будущем юридическими и материальными проблемами.
Но и здесь существовало важное условие. Только если в течение тридцати дней после подачи заявления муниципалитет не предъявлял никаких возражений, можно было считать, что процедура SCIA in sanatoria завершилась благополучно.
Кстати, на следующий день после предполагаемого подписания рогито , 22 апреля ,из муниципалитета поступил запрос на дополнительные документы и требование оплатить крупный штраф.

РЕКОНСТРУКЦИЯ и ПРОЗРЕНИЕ
Тогда я решила ещё раз, с самого начала, восстановить всю историю.
Энди прислал мне всю переписку с Доменико. Я даже не представляла, сколько времени, сил и терпения потребовали от него эти переговоры. Мне было искренне жаль Энди. Вначале Доменико сумел завоевать его доверие. Для Энди человеческие отношения всегда были важнее формальностей, он считал, что доверие между людьми должно что-то значить. Ему казалось, что Доменико — человек, на которого можно положиться. К сожалению, дальнейшие события показали, что он ошибся.
Чем внимательнее я читала переписку, тем яснее становилось: отдельные события постепенно складывались в единую картину. Мы знали с самого начала, что продаваемое помещение когда-то было образовано из двух жилых квартир. Это не скрывалось. Но мы не знали главного — что эта перепланировка так и не была формально узаконена.
Именно здесь возникает первый вопрос.
Доменико был профессиональным агентом по недвижимости. Продавцы всю жизнь прожили в Италии. Все они прекрасно знали, что любые изменения недвижимости должны быть оформлены официально. Тем не менее в предварительном договоре продавцы подтвердили, что к моменту подписания рогито предоставят все необходимые документы.
При этом Доменико с самого начала убеждал нас не откладывать покупку, не упускать шанс. По его словам, сделку нужно было завершить как можно скорее, а оформлением можно заняться позже. На вопрос Энди, в порядке ли документы, Доменико отвечал утвердительно.
Мы с Энди понимали слова «сначала покупаем — потом оформляем» совсем иначе. Речь шла о возможной смене статуса помещения с коммерческого на жилой. Учитывая мои планы, это было совсем не обязательно и можно было сделать позже . Мы думали  сначала сдать большую часть помещения под офис, а уже потом, находясь в Италии, спокойно решить, как лучше использовать его для моего проекта.
В отношении документов Энди доверял Доменико. В Италии другая система, и тонкостей её Энди не мог знать. Если бы сделка состоялась вовремя, мы бы ничего не заподозрили. Я стала бы владельцем объекта, пользоваться которым законно было бы невозможно, а избавиться от него — крайне трудно. Вдобавок меня как иностранца вероятно заставили бы платить все штрафы как владельца помещения.
Но этого не случилось.
Нас неожиданно остановила итальянская бюрократия. Тогда суд в несколько месяцев казался досадным препятствием, ломающим мои планы. Позже я поняла, что именно бюрократия спасла меня от жизненного кошмара.
Сегодня я думаю, что именно во время судебной процедуры и обнаружилась проблема с документами. Это был уже не обычный договор между продавцом и покупателем. В дело вступил суд, а значит, документы должны были соответствовать требованиям закона. Именно после суда неожиданно выяснилось, что нужно оплачивать штрафы и продавцам предстоит длительная процедура оформления. До этого о такой проблеме никто не говорил.
ПАРАДОКС СУДЬБЫ
Мы редко благодарим обстоятельства, которые ломают наши планы. В тот момент мне казалось, что итальянская бюрократия разрушает мою мечту. Сегодня я понимаю, что она не дала мне сделать шаг, последствия которого могли бы преследовать меня долгие годы.
Скорее всего, той мечте уже не суждено осуществиться именно так, как я ее представляла. Возможно, у меня уже не будет своего пространства в Италии, где можно было бы встречаться с родителями детей с аутизмом, делиться опытом и пытаться воплотить свою идею в жизнь. Но сама идея никуда не исчезла.
Иногда жизнь закрывает одну дверь, чтобы заставить нас искать другую. Я не знаю, каким будет этот путь. Но я благодарна судьбе что избежала  ловушки, которую я тогда ещё не могла разглядеть и в которую чуть  не попала. Благодарна,что осталась свободным человеком и могу искать другие пути.