Квартирные рейдеры. Судебный процесс. Как отстоятьhttp://deti.mail.ru/family/kvartira_razdora/ Квартирные рейдеры. Судебный процесс. Как отстоять права. Цикл бесед с юристом. Автор беседы - Ника Телепнёва. Телепнёва Ника, юрист с 10-летним опытом работы в области Гражданского законодательства. Окончила Университет Российской Академии образования. Все статьи автора: http://deti.mail.ru/articles/authors/44/
Квартира раздора. Представьте себе ситуацию: однажды вечером, собираясь ложится спать, вы сталкиваетесь на пороге своей квартиры с непонятными людьми. В ответ на ваше искреннее удивление они предъявляют вам паспорт и Свидетельство о регистрации права собственности, не выпуская их из рук, и заявляют что теперь они будут жить здесь. Представьте себе ситуацию: однажды вечером, собираясь ложится спать, вы сталкиваетесь на пороге своей квартиры с непонятными людьми. В ответ на ваше искреннее удивление они предъявляют вам паспорт и Свидетельство о регистрации права собственности, не выпуская их из рук, и заявляют что теперь они будут жить здесь. Столь неожиданно полученная информация вызывает огромную гамму различных чувств: шок, страх, растерянность, панику которые мешают вам адекватно оценить ситуацию и предпринять правильные действия. Вы думаете, что это фантастика или страшилка? Нет, нет и еще раз нет! К большому сожалению, подобные ситуации стали частью нашей реальной жизни. Поверьте, такой визит новых жильцов еще можно назвать галантным и вежливым. Подобная неразбериха, порождающая страдание людей, траты бесконечного количества денег на консультации и представителей, вынуждающая переступать закон, зародилась легким росчерком пера, отменившим возможность выделения «доли в натуре», то есть поставившим точку в появлении новых коммунальных квартир. Вы скажете: «Но как же так? Коммунальные квартиры до сих пор существуют, и в жизни и в Жилищном кодексе РФ?». Совершенно верно, но нормы для регулирования правоотношений предусмотрены для пока еще существующих «коммуналок». Собственникам остается только продавать доли. Стоит обратить внимание на то, что законодатель в стремлении защитить конституционные права (а именно: владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом) собственника совершенно забыл установить нормы жилой площади для проживания одного человека, что позволяет новым сособственникам привести к вам в квартиру всю семью до пятого колена, даже если он владеет, к примеру, всего тремя квадратными метрами. Не обошел стороной законодатель и права детей, возложив всю ответственность за них, не зависимо от ситуации, на плечи родителей (об этом мы подробно поговорим позже). Рейдерский захват или возникновение права собственности на недвижимое имущество в рамках действующего законодательства? Первая волна, как можете догадаться, коснулась крупных городов: Москвы и Санкт-Петербурга, это и не удивительно, учитывая стоимость квадратного метра жилья. Правда есть и другая причина появления подобных сделок. Бурная жизнь, многочисленные разводы, почти полностью стертые моральные и этические нормы, отсутствие духовных ценностей, привели к тому, что родные и близкие люди, будучи сособственниками квартиры, продают свои доли посторонним людям для того, чтобы досадить или наказать других членов своей семьи (или бывшей семьи). При этом совершенно не задумываются о последствиях, и о тех, кто в итоге страдает от этой сделки. Подлость таких действий заключается в совершении продажи доли, к примеру, бывшим супругом с нарушением преимущественного права покупки другим сособственником, причем, в рамках действующего законодательства. Другой бывший супруг узнает о появлении новых сособственников (соседей) уже по факту или получив повестку в суд по делу о вселении и определении права пользования жилым помещением. Поверьте, люди, проживших в «квартире раздора» достаточно долгое время (иногда и с рождения) столкнувшись с подобными действиями, испытывают жуткие чувства. Возьмем, к примеру, трехкомнатную квартиру, в которой бывшие супруги пенсионного возраста имеют по ; доли, и в которой также проживают (зарегистрированы) их двое совершеннолетних детей и несовершеннолетние внуки. Один из бывших супругов, желая проучить или наказать других членов семьи, продает свою половину квартиры совершенно незнакомым людям. Самое ужасное, что остальные заинтересованные лица могут узнать об это, лишь когда новые собственники откроют дверь ключом и внесут свое имущество. Люди в такой ситуации начинают обращаться за помощью к законодательству, но сталкиваются с вопиющей несправедливостью. Законодатель защищает собственника и его право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Слабые надежды защитить права несовершеннолетних детей, также рассеиваются на глазах. Органы опеки и попечительства лишь разводят руками, аргументируя, что условия для проживания детей должны обеспечивать их родители. Поэтому в сложившейся ситуации органы опеки скорее придут к вам с претензией, что вы не можете обеспечить достойным жильем своих детей, чем окажут помощь. Разберем подробнее способы приобретения долей в квартире без участия и уведомления других сособственников и проживающих в квартире людей. Согласно статьи 250 ГК РФ Преимущественное право покупки 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов На первый взгляд в законодательстве все хорошо, но, как говорится, «ловкость рук и никакого мошенничества». Предусмотренные ГК требования в наше время с легкостью обходят. Таких способов в рамках действующего законодательства три. Первый, самый простой, и самый редко используемый способ отчуждения доли осуществляется при помощи договора дарения (который маскирует фактическую продажу). Способ достаточно рискованный, ведь приходится рассчитывать на порядочность второй стороны, и со своей стороны поступая не слишком законопослушно. Второй, и самый распространенный способ - это продажа большой доли через дарение микродоли. Сначала заключается договор дарения, к примеру, одного квадратного метра. Одаряемый в глазах закона становится еще одним сособственником, и ему, на законных основаниях, продается оставшаяся часть доли. Подобными сделками грешат, в том числе, и крупные риэлтерские компании, используя своих сотрудников. Третий, самый беспроигрышный способ получения денег за свою долю в квартире, это заключение договора займа под залог имущества (т.е. доли). Понятно, что никто никакого займа возвращать не собирается, просто через некоторое время заключается соглашение о переходе права собственности займодавцу в счет уплаты долга и опять все в рамках закона. К сожалению, доказывать в суде тайный смысл всех действий, т.е. уход от преимущественного права покупки с целью досадить, отомстить, превратить жизнь в ад очень и очень сложно. Если вы оказались жертвой ситуации, а на пороге квартиры, в которой вы живете, уже стоят новые жильцы, то стоит хорошо все взвесить. Если Вы все же решите бороться - то в следующей статье мы расскажем о том, как выживать в подобном случае. Ника Телепнёва Телепнёва Ника, юрист с 10-летним опытом работы в области Гражданского законодательства.
Конечно, самый лучший и «безболезненный» вариант - мирные переговоры, заканчивающиеся компромиссом, но... Проблема остается, а законодатель не спешит внести соответствующие изменения, чтобы исключить многолетние войны между членами семьи. Итак, давайте вспомним основные способы покупки доли квартиры в обход преимущественного права других сособственников квартиры: 1. Дарение доли квартиры; Рассмотрим второй (самый распространенный) способ: приобретение доли в квартиры с последующим захватом всей квартиры. Как правило, проживающие в квартире лица, подозревающие о конфликте с другим собственником или уже активно вовлеченные в конфликт, все же до конца не верят то, что однажды, без предупреждения, на пороге квартиры появятся новые сособственники. Подобных примеров достаточно много: чаще всего таким образомо долю продает один из бывших супругов, чтобы досадить своей бывшей второй половине. Опытные рейдеры без предупреждения въезжают в квартиру, врезая замки в комнаты или комнату, в зависимости от размера доли. Жилище превращается в поле битвы, на кухне начинают устраивать застолья, для которых без зазрения совести заимствуются ваши продукты, а в коридоре начинает образовываться склад стройматериалов. Через месяц вы получаете астрономические счета по перерасходу воды. электричества, междугородние и международные разговоры, ремонт домашней аппаратуры и т.д. Вы скажете: «Нет! Так не бывает, можно вызвать полицию и еще кого-либо....». Однако, подобные ситуации происходят сплошь и рядом. Вызывая полицию надо быть готовым к отсутствию реальной помощи в возбуждении уголовного дела. Полицейские на ваши просьбы ответят коротко и лаконично: «Дела, вытекающие из гражданско-правовых споров не относятся к нашему ведомству». Этой позицией вы можете воспользоваться в свою пользу, но об этом чуть позже. Таким образом, пока не случится «драки с последствиями», т.е. с причинением вреда здоровью, увы, вы получите лишь сочувствие. Однако, в любом случае писать в правоохранительные органы нужно. Возвращаясь к моменту появления на пороге нежелательных гостей, советую вам просто никого не впускать свою квартиру. Поверьте, даже полиция не поможет им войти к вам. Основным аргументом, препятствующим вселениию, будет отсутствие решения суда об определении долей пользования в квартире. Уверенность в своей правоте и грамотные действия с первого же момента ясно дадут понять непрошенным гостям, что элемент неожиданности не сработал и врасплох вас не застать. Даже если были предъявлены какие-либо заявления (Свидетельство о собственности, договор дарения и/или купли - продажи доли, выписка из Единого государственного реестра) Вы всегда можете отказаться впустить посторонних, аргументируя свое нежелание проверкой прав на имущество у новых владельцев. Квартирные рейдеры. Способы борьбы Мы продолжаем начатое в предыдущих статьях обсуждение проблемы внезапного появления новых сособственников, вызванное продажей доли в квартире бывшим собственником в обход преимущественного права. Будьте готовы к тому, что ввязываясь в бой за собственное жилище вы измените вашу жизнью. Надо быть готовым к длинному пути судебных тяжб и бесконечных процессов. Итак, получив маленькую передышку, необходимо определиться с дальнейшими действиями. Вот несколько возможных вариантов: 1. Бороться своими силами без привлечения представителей; Возможно, кто-то сможет предложить другие варианты, но, к сожалению, как показывает практика - самыми разумными являются варианты 2) и 3). Главное в данной ситуации- это понять для себя, что для вас будет более приемлемо: принимать бой или смириться с ситуацией. Одним из главных факторов при принятии подобного решения является уровень вашего благосостояния: и профессионалы, и их участие в защите ваших интересов, далеко не дешевая услуга. Судебные тяжбы могут идти годами и, соответственно, все это время вы будете оплачивать каждое действие вашего представителя. Однако не советую вам пытаться найти дешевого адвоката или юриста, который будет готов за символическую сумму вести в крупном мегаполисе весь процесс до вынесения решения. Как правило, на такие условия соглашаются лишь с целью получения денег, а не имея задачи вас защитить. Грамотный представитель, зная себе цену, стоимость работ определяет в зависимости от вида их выполнения, а именно: экспертиза документов, составление документа, представительство в суде, сбор доказательств и т.д. Невозможно точно сказать, какое количество документов придется подготовить или какие доказательства необходимо получить. Поэтому, необходимо тщательно взвесить все «за» и «против», оценить свои возможности, как финансовые, так и морально-психологические. Будьте готовы к тому, что ввязываясь в бой за собственное жилище вы кардинально измените вашу жизнью. Надо четко осознавать и быть готовым к длинному пути судебных тяжб и бесконечных процессов. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, то обязательно нужно обратиться в органы опеки и попечительства. Представители органов опеки и попечительства должны провести комиссионное обследование вашей квартиры и подготовить соответствующее заключение о том, что вселение посторонних жильцов нарушает условия проживания несовершеннолетних детей. Это хороший аргумент для возражение на исковое заявление новых сособственников о вселении и об определении долей пользования. Нужно быть готовым к нежеланию судьи удовлетворять ходатайство о привлечении органов опеки и попечительства. Поэтому, при получении подобных отказов, необходимо убедить органы опеке в любом случае провести осмотр квартиры с составлением Акта обследования и получения соответствующего заключения. Телепнёва Ника, юрист с 10-летним опытом работы в области Гражданского законодательства.
Внимательно изучайте все материалы дела. Надо понимать, на чем построена линия защиты вашего представителя, его тактика и к какому результату направлены его действия, а также возможные последствия. Во время процесса не стоит спешить предъявлять все имеющиеся доказательства и раскрывать свои козыри, т.к. сторона противникa также может подготовить свои аргументы. Как правило, новые сособственники инициируют подачу искового заявления о вселении и об определении долей пользования, соответственно, выступая по делу в качестве ответчика, вы сможете определить свою линию обороны. Внимательно изучайте все материалы дела. Обязательно надо понимать, на чем построена линия защиты вашего представителя, его тактика и к какому результату направлены его действия, а также возможные последствия. При рассмотрении дела о вселении возможно несколько вариантов решения - определение комнаты или комнат в зависимости от размера доли; Перечисленные выше виды решений можно рассматривать, как наиболее распространенные, но далеко не единственные варианты. Каждое дело индивидуально, имеет свои особенности и тонкости, на базе которых грамотный представитель строит свою линию защиты. В любом случае, вам надо понимать истинное положение вещей и возможный исход дела. Поэтому, старайтесь быть в курсе событий, после каждого заседания суда знакомиться с делом, получать копии документов, имеющихся в деле. Заранее договоритесь с вашим представителем о направлении для ознакомления всех предъявляемых им в судебном процессе документов. Достаточно часто юристы предпочитают осуществлять представительство в суде единолично. На это есть несколько вполне обоснованных причин. С одной стороны, представитель старается избегать негативных последствий, к которым может привести излишне эмоциональный ответ на намерено заданый в процессе провокационный вопрос. С другой стороны, юристу легче сконцентрироваться и проще работать в процессе рассмотрения дела. Грамотный и хорошо подготовленный юрист осуществляет аудиозапись всех процессов, знакомится с протоколом каждого заседания, подготавливает соответствующие замечания к нему, подготавливает свидетелей, получает доказательства, координирует ваши действия в той или иной ситуации. Представитель должен разъяснять вам свои действия, цели и желаемый результат, а также возможные отрицательные последствия. Такого рода дела действительно осложнены отсутствием норм, четко регламентирующих возникшие последствия. Как у вас, так и у новых сособственников есть право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Законодатель в равной степени защищает ваши права, но, к сожалению, не предусматривает процедуры разрешения конфликтов. Принятие Жилищного кодекса РФ, отменив возможность выдела доли в натуре, исключило один из возможных благоприятных исходов разрешения конфликта. Данные изменения были направлены на уничтожение коммуналок, в которых так или иначе у собственника комнаты есть право установить замок и иметь личное пространство. При долевой собственности квартиры определяется фактическое право пользование той или иной комнатой, без замков и права на личное уединенное пространство. Поэтому рыночная цена доли в квартире значительно ниже рыночной стоимости комнаты в оставшихся коммуналках, что и привлекает рейдеров в данной ситуации. Создавая невыносимые условия проживания, они предлагают заплатить заниженную стоимость вашей доли, как единственный вариант окончания войны. Основная цель этого грязного бизнеса это получение квартиры в собственность на 50-40% дешевле от рыночной стоимости. Для того чтобы стать единственным собственником квартиры в целом, вам необходимо оспаривать возникновение права собственности у новых владельцев. Об этом мы расскажем в следующих статьях. Ника Телепнёва Телепнёва Ника, юрист с 10-летним опытом работы в области Гражданского законодательства.
|
