Куда идём мы с Пятачком? - Финансы

Новости TVA* - TVA* NOUVELLES

20-го сентября 2023 года Алисон Вилер (Alison Wheeler - AW) взяла видео интервью у Стефана Бруйера (Stephane Bruyere - SB), брокера по ипотеке, из компании "Архитекторы  Ипотек" (Les Architectes hypoth;caires), Квебвек, Канада.
=======================================================

Заглавие интервью: Доступность жилья: «Мы действительно создаем два социальных класса»
***********************************************************

AW - Крупные канадские банки находятся под давлением из-за роста процентной ставки, в результате чего растёт количество людей, которые не в состоянии выплачивать займы по ипотеке. По Вашему мнению, с какими проблемами сейчас сталкиваются финансовые учреждения?

SB - Им нужно иметь как можно больше ликвидности, особенно в связи с тем, что происходит негативная амортизация ипотечных займов. Предположим у меня ипотечный займ сроком на 25 лет. Я не выплачиваю ни капитал, ни интерес, тогда моя ипотека продлевается до 35 лет, 45 лет, 50 лет.

AW - Негативная амортизация, это в случае, когда речь идёт о фиксированной сумме платежа. Так?

SB - Да, но проблема в том, что тогда у нас была история с плавающими ставками и с фиксированными суммами платежей, а теперь у нас есть люди с фиксированными ставками (фиксированный процент интереса по ипотеке), но у них подходит срок истечения очередного периода договора, и мы находимся в ситуации, когда последующие выплаты должны возрасти из-за роста процентных ставок; и выходом из сложившейся ситуации является увеличение срока выплат.

Но в настоящее время, если мы посмотрим на RBC [Royal Bank of Canada] и TD [Toronto Dominion], в настоящее время 23% ипотечных кредитов этих двух кредиторов имеют оставшуюся амортизацию более 35 лет.

То есть, примерно каждый четвёртый заёмщик в этих крупных банках, глядя на свои банковские выписки, видит, что им осталось выплачивать ипотеку ещё 35 и более лет.

AW - Мы наблюдали такую ситуацию когда-нибудь раньше? Столько ипотек со сроком выплат 25 лет?

SB - Нет, раньше мы никогда такого не наблюдали. Мы никогда не видели такого стремительного роста ставок, который мы наблюдаем в течение последних 1,5 лет.

AW – И мы вспоминаем, что во время C-OxIDа, это длилось в общем-то несколько лет. На рынке недвижимости образовывался пузырь, когда люди стояли в очереди, чтобы купить жильё; и они мизовали на повышение, перебивая цену друг у друга, покупая недвижимость выше её реальной стоимости. И теперь они находятся в ситуации, когда выплаты по ипотеке растягиваются на 35 лет, а в прошлый раз мы даже говорили о 50 годах.

SB - Я даже видел срок в 135 лет и 9 месяцев у людей, которые уже выплачивают ипотеку. Мы говорим здесь о двух вещах. Мы говорим о феномене изначальных переплат за недвижимость, но также сейчас рынок таков, что новое жильё не вводится в строй, идёт сжатие цен, родители в Квебеке "бедные" по сравнению с Торонто и Ванкувером, и, в любом случае, я всё ещё вижу сделки по ценам выше, чем изначально запрашваемая цена, рынок всё ещё очень агрессивный.

CMHC (Candian Mortgage and Housing Corporation -[Канадская ипотечная и жилищная корпорация]) на этой неделе заявила, что в течение шести лет рост цен должен составить 89%.

Итак, если мы думаем, что мы закончили наблюдать рост ставок и цен, то  на самом деле нет никого, кто просрочил бы платеж, нет никого, кто не выполнил бы свои обязательства, и это продолжается. (Если вместо того, чтобы фиксировать просроченную задолженность и действовать соответствующим образом, что, практически, приведёт к коллапсу; просто растягивать сроки выплаты кредитов на бесконечное количетсво лет, то что препятствует продолжать взвинчивать цены и наращивать ставки - пояснение Е.Т.)

AW - Мы движимся в сторону стены, если рост продолжится? Мы вчера видели, что инфляция растёт второй месяц подряд; 25 октября мы ожидаем новости из Центрального Банка. По-Вашему, мы движимся к стене?

SB - Что сказать? Те, кто уже являются собственниками недвижимости, находятся в лучшей ситуации, чем те, кто только хотят стать собственниками. Для тех, кто только хочет стать собственниками, рынок ужасен.

Мы действительно создаем два социальных класса. Если вы хотите стать миллионером, это очень просто: вам просто нужно иметь дом. Если вы не собственник, то вы финансовый раб.

AW - И практически нет выбора, так как мало вариантов для жилья.

SB - Точно.

AW - Скажите, Стефан, Вам известен % должников с займами по ипотеке с фиксированной ставкой, у которых заканчивается очередной срок и надо будет пересматривать договор на ипотеку в ближайшее время, и которым следует ожидать рост процентной ставки с 1,7%-1,8% до 6%?

SB - Я недавно видел статистику. Это примерно две трети ипотечных заёмщиков. Потому что, когда мы подошли к 2020 году, процентные ставки упали, и некоторые решили пересмотреть условия своего ипотечного кредита и взять пятилетний срок с фиксированными выплатами, поэтому срок действия многих ипотечных кредитов истекает в 2025, 2026 годах. Также в эту группу войдут люди, которые не могут выплачивать капитал и интерес.

AW - Если мы вернёмся к первоначальному вопросу, "У банков достаточно капитала, чтобы противостоять этой ситуации в случае неопределённости?"

SB - Если у банков возникнут проблемы, то правительство их поддержит. Мы видели как это проис ходит в США. Не ломайте себе голову. Если CMHC объявит дефолт или канадские банки... тот, кто заплатит, всегда один и тот же: Вы и я.

AW - Спасибо, Стефан. До свидания.

==============
Мои комментарии:

Комментариев не требуется.

P.S.: Перевод с французского. Я не являюсь официальным переводчиком, поэтому мой перевод не является официальным и на него ссылаться нельзя. Желающим могу скинуть ссылку на интервью.

* Groupe TVA Inc. — канадская коммуникационная компания, занимающаяся телерадиовещанием, издательским делом и производством.

=====================
Картина Васи Ложкина