Часть 1 - Частный случай налогообложения земли в у

Часть 1 - Частный случай налогообложения земли в условиях частной собственности на землю
*************************************************

Даже при всей моей бурной фантазии я не могла представить, что мне придётся применять свои познания в экономике на практике, да ещё на такую далёкую и совершенно неинтересную мне тему, как определение кадастровой стоимости земли для целей налогообложения.

Хотя, в сравнении с ликвидацией социалистического строя в Союзе, всё последующее мне кажется логичным и предсказуемым.

Собственно говоря, чудеса начались сразу после распада СССР, когда мне пришёл запрос из Торгово-Промышленной Палаты на перевод с немецкого инструкции о внедрении системы расчётов SWIFT в тогдашнее банковкое дело. Немецкий у меня был превосходный, но я не работала в банке, не имела понятия о чём идёт речь, и поэтому мне приходилось долго "догонять”, правда материал сам по себе для нас всех был новый и никто не знал, как это работает, и мне случилось разбираться в тонкостях данной системы расчётов.

Промучившись несколько дней с текстом, я в конце концов отправила мой перевод в Палату. И далее, к моему удивлению, я попала в какой-то список, как переводчик, специализирующийся на банковском деле. Больше я, правда, никакие переводы делать не хотела, но, это был первый сигнал, что моя специализация начинает размываться, сначала вширь, а потом и вглубь.

Итак, приступлю к моим теоритическим заметкам по поводу налогообложения земли, находящейся в частной собственности, для решения юридических и практических вопросов, на примере ситуации в некоторых зарубежных странах.

Как же происходит сбор налогов с землевладельцев? Ограничусь землёй в пределах города.

Предположим, что бОльшая часть земли находится в частных руках, а какая-то часть находится в руках государственной власти разного уровня - федеральной, провинциальной, муниципальмой (городской). К государственной земле относятся дороги, парки, и другая земля, используемая для общественных нужд.

Государство не платит налоги на землю, находящуюся в его собственности, так как государство не платит налогов. А вот частники платят налог на землю.

То есть вся земля в городе поделана на участки и у каждого участка есть собственник.

Для учёта всей земли на территории муниципалитета и для определения суммы налога муниципалитет составляет кадастровую ведомость.

В кадастровой ведомости указываются размеры участка и его базовые характеристики (например: коммерческое использование, жилое использование, неосвоенный участок, парк, участок под железнодорожное полотно и так далее), обслуживается участок или нет, а также владелец, дата покупки, текущая кадастровая стоимость, прошлогодняя кадастровая стоимость и кадастровая стоимость на следующий год.

Также можно посмотреть счета, которые муниципалитет выставил за землю владельцам за последние годы для оплаты налогов.

Для оплаты налогов формируются позиции, которые в основном совпадают для каждого района города, но могут и временно отличаться, если в том или ином районе идут какие-то работы или город может временно ввести какие-то дополнительные сборы на все участки, расположенные в городе.

С целью налогообложения кадастровая стоимость сначала умножется на коэффициент, который её существенно сокращает, а затем берётся коэффициент в зависимости от предназначения земли, наличия на ней коммуникаций и от района, где она находится. К полученному результату добавляются строчки за дополнительные услуги или за дополнительные расходы, и в результате формируется сумма налога.

Напомню, что эти заметки о частных случаях рынка земли и их влиянии на кадастровую стоимость земли. А именно. Если муниципалитет планирует постройку магистрали, наложение резерва на определённую территорию, который требует её заморозки, или решает разбить на определённой территории парк, но земля находится в частных руках, то как оценивать данную землю для кадастровых нужд и должны ли частники платитиь налоги на такую землю?

С одной стороны, решение муниципалитета, например, разбить парк на территории, где землёй владеют частники, может вызвать спекулятивный интерес рынка, и земля может подскочит в цене в надежде её выгодно продать муниципалитету, а с другой стороны, город, понимая, что возможно спекулятивное вздутие цен, старается предотвратить такую ситуацию.

Например, город не афиширует громогласно решение, хотя оно доступно желающим, и начинает тянуть время. Ведь парк можно разбить и через 10 и через 20 лет, главное, чтобы земля всё это время сохранялась в том виде, в котором она находилась на дату принятия решения о парке, поэтому вся деятельность на земле и любое изменение земли запрещается, и лучше не пробовать нарушать данное решение, иначе быстро найдётся основание для таких штрафов, что и земли не хватит, чтобы их погасить.

То есть, город, наоборот, со своей стороны, старается опустить покупную цену на такую землю, оправдываясь экономией общественных денег.

В такой ситуации, обычно дело доходит до суда, и суд определяет продажную стоимость земли на основании отчётов экспертов и других доказательств сторон, но до этого ещё надо дожить, так как заставить город выкупить землю, задача весьма непростая. Но сейчас не об этом. Остановимся на налогах.

Для определения суммы налогов нас интересует не теоретическая продажная стоимость земли, а кадастровая стоимость земли, то есть по-простому, нас интересует, надо ли частникам, на которых свалилась такая "радость", продолжать платить налоги на землю, потерявшую возможность быть использованной в частных целях и при этом не выкупаемую муниципалитетом, который также, в случе, если очень понадобится, может такую землю и экспроприировать, заплатив цену, определённую в законодательстве или решением суда, при нежелании владельца продавать.

У Города возникает большой соблазн обложить такую землю налогами и таким образом не просто продолжать собирать с неё налог, но и вынудить владельцев пойти на уступки и продать землю по дешёвке, иначе можно платить годами и десятилетиями налоги, ничего не получая взамен.

Частников же, конечно, такая ситуация не устраивает, поскольку никакого толку от земли нет, а налоги плати, да ещё Город может эти самые налоги ежегодно увеличивать, как сочтёт нужным.

Частники, попавшие в ситуацию, когда им нужно платить налоги, а землю город выкупать не собирается или занижает цену, идут в суд. Таких дел немного, так как ситуация неординарная, и поэтому прецеденты не столь обширны, и, как обычо, решения судов разбиваются на мейнстрим (основное течение) и другие течения.

В других течениях, зачастую, пишется полная ерунда. То есть у суда всегда есть возможность выбрать для сравнения решение из мейнстрима или вытащить вам белую карточку. При этом прецеденты могут иметь вес больше, чем законодательство. Одним словом, надежды отделаться от налогов с помощью суда весьма иллюзорные.

Как же решается вопрос "Быть или не быть" налогу?

Поскольку Город заинтересован как в сборе налогов, так и в покупке понадобившейся ему земли за низкую цену, то он “делает ошибки” или не видит очевидного.

Законодательство не расписывает подобные ситуации, а, ориентируясь на подавляющее большинство случаев, только подробно расписывает ситуацию, когда земля, находящаяся в частном владении, может использоваться для частных интересов.

То есть  законодательство исходит из того, что если земля может продаваться на свободном рынке открытом для конкуренции, то у неё есть кадастровая стоимость, с которой должны браться налоги.

В законодательстве приводится определение условий свободного рынка открытого для конкуренции, и, если вы пытаетесь оспорить кадастровую стоимость вашей земли, то идёте в суд.

Город нанимет эксперта, собирающего данные о продажах земли в том же или в близлежщих районах за несколько лет, делает поправки на то, на сё, пишет соответствующий отчёт и, вуаля, кадастровая цена на вашу цену готова.

Вы можете нанять своего эксперта со своими выкладками продаж и своей идеей кадастровой стоимости вашей земли, а суд , почитает отчёты, послушает стороны  и вынесет свой вердикт. Конечно, если вы наймёте эксперта, да ещё адвоката, то сумма, которую вы потратите на этих специалистов, может оказаться больше, чем "рыночная" стоимость вашей земли. Поэтому думайте!

Но тем не менее, ушлые частные собственники, чья земля попала под руку муниципалитета, пытаются иногда судиться и доказывать, что на их землю нет покупателей, так как её нельзя никак использовать в частных интересах, и соответственно, у неё нет рыночной стоимости, и она должна заноситься в кадастровую ведомость по номинальной стоимости, то есть "0" за кусок земли. Ну "0" не прижился, поэтому символическая одна денежная единица за кусок.

И все бьются за то, чтобы доказать что земля, зарезервированная под парк, никак не может быть использована её частным владельцем, хотя ни город, ни суд, "не понимают" почему, а также, что приведённые экспертом города примеры не подходят для данной конкретной земли, что тоже вызывает непонимание со стоторны города и суда.

И тут мы обращаемся к экономике, и пытаемся сказать этим ребятам, сказал "А", скажи и "Б". Если вы полезли в экономику и связались со свободным рынком открытым для конкуренции, то давайте продолжим дальше по экономике.

Что же юристы, оценщики и прочие действующие лица не видят в данной ситуации? Ответ простой. Поскольку все прекрасно разбираются как в торговле, так и в экономике, то никто никогда не привлекал экономистов к разбору данной ситуации, да и зачем? Иди потом тасуй мейнстрим с немейном.

Если обратиться к экономике, то всё становится на свои места. Рынок на землю в городе сегментирован.

Есть рынок на землю пригодную для частного использования и есть рынок на землю, предназначенную для использования для общественных нужд, например, парк.

Монополистические рынки характеризуются доминированием одного участника рынка, который может диктовать цену, предложение, барьеры для входа и другие условия. Напротив, конкурентные рынки (рынок, открытый для конкуренции) состоят из множества участников рынка, где ни один из участников рынка не имеет полного контроля.

Покупателем участков под парк является правительство, а именно муниципалитет города.  То есть мы находимся на государственном рынке с единственным покупателем — городом. Государственные рынки (или рынки государственных закупок) уникальны в силу своего масштаба, нормативных требований и специфических процессов закупок.

Государственные услуги почти всегда предоставляются монополиями, а это значит, что на них нет выбора и конкуренции.

Кто, почему и как может или будет конкурировать с муниципалитетом в предоставлении населению муниципальных парковых услуг за свой счет и вопреки своим полномочиям? Это необоснованное ожидание.

Если у нас есть примеры того, как одна организация, особенно государственная, покупает землю в определенном районе для общественных интересов, а именно, город покупает землю для парка и прямыми или косвенными решениями или инструкциями резервирует все участки на этой территории под муниципальный парк, и других покупателей на эту землю нет, то есть:

- никаких предложений ни по одному участку земли в этом районе в течение длительного времени  от участников рынка, кроме города, не было

- никаких продаж на этой территории в течение многих лет никому, кроме города не производилось

это доказывает отсутствие конкуренции за приобретение этих участков. Один (1) покупатель конкретного продукта равен монополии, а не конкуренции; конкуренция означает больше, чем один (1). Монополия противоположна конкуренции, и монополистический рынок не соответствует свободному рынку открытому для конкуренции.

При этом необходимо учитывать, что легально существует только естественная государственная монополия, а частные монополии не существуют, поскольку они запрещены антимонопольным законодательством, именно для защиты свободного рынка и конкуренции.

Только государственный орган может выступать монопольным покупателем или монопольным продавцом на рынке в силу того, что он действует в общественных интересах и в соответствии с возложенными на него публичными функциями, но это монопольный рынок, поскольку на нём нет конкурентов. Есть только правительство, как продавец или  правительство, как покупатель.

Что мы видим в случае с землёй, задуманной городом под парк – есть разные собственники участков земли на данной территории, и они постепенно продают свою землю, но у единственного покупателя земли – города нет конкурентов на покупку.

Это означает, что мы находимся на государственном монополистическом рынке из-за характера продукта, который служит общественным интересам и имеет общественную ценность, как это определено в правительственных решениях и документах.

Конкуренция за эту землю может возникнуть, если городские власти решат исключить данную зону из парка, отменят свои планы создать на этой земле парк и разрешат частное освоение этой земли, и эта информация станет общедоступной.

===============

Продолжение следует

===========

Картинку сгенерировал ИИ