Часть 2 - Окончание - Частный случай налогообложен

Часть 2 - Окончание - Частный случай налогообложения земли в условиях частной собственности на землю
************************************************

Монополия может возникнуть из-за специфики продукта (или услуги, например, полиция или суд – мы не можем говорить о наличии свободного рынка, открытого для конкуренции услуг по принятию исполнительных решений), из налагаемых на него ограничений, то есть, из целевого использования продукта или услуги для общественных нужд, закрепленное официальными решениями или нормативными актами.

Например, может быть государственная монополия на продажу алкоголя, где будет один продавец - государство, и много покупателей, или может существовать государственная монополия на землю, например, как в случае с землей в районе, где запланирован парк, когда землю необходимо сохранить в неизменном виде, поскольку это важно для экологии города и/или для потребностей горожан.

При покупке земли под парк частный собственников лота или лотов земли может быть один или их может быть много (потенциальных продавцов), а муниципальный покупатель только один, и в таких ситуациях надо в первую очередь искать наличие монополии, а не смотреть на продажи, якобы, аналогичного товара, так как аналогичный продукт для частных нужд всегда будет несравним с продуктом для общественного пользования.

Если у муниципалитета нет конкурентов на закупку того или иного товара, то он является монополистом. Мы не можем положить в одну корзину закупку монополистом конкретного товара (товар №1) и закупку частниками совершенно другого, несравнимого товара (товар №2) и говорить, что закупки «товара № 1» единственным покупателем (муниципалитетом) и закупки «товара № 2» некоторыми частными торговцами доказывают существование свободного рынка, открытого для конкуренции на «продукцию № 1».

Рынок земли в городе сегментирован. Спрос и предложение на землю, предназначенную для частного использования (продукт № 2) – это один сегмент рынка, а спрос и предложение на землю, предназначенную для общественного пользования (продукт № 1) – другой сегмент рынка.

Город покупает «товар № 1», но город не покупает «товар № 2», так как город не занимается частным строительством, а частники не покупают «товар № 1», как не занимаются муниципальными парками.

Более того, городу, как правило, либо запрещается продавать «продукт номер 1», который он уже приобрел в зоне будущего парка, либо город сам действует по такому сценарию, выполняя директивы о создании парка; и поскольку «продукт номер 1» ограничен в количестве, то как только город купит оставшиеся несколько единиц «продукта номер 1» «продукт номер 1» перестанет существовать как потенциальный товар, так как после приобретения муниципалитетом его продажа прекратится и будет запрещена нормативами, что также указывает на несопоставимость «продукта номер 1» с «продукт номер 2», который продолжит сохраняють функции потенциального товара после его покупки частными покупателями, поскольку не существует норм, запрещающих его продажу после покупки частными покупателями.

Такие продукты нельзя будет сравнивать именно из-за их разных целей их конечного использования, и если мы ищем сходство, то это следует делать путем сравнения аналогичных продуктов, предназначенных для одного и того же конечного использования одним или одним и тем же конечным пользователем, в данном случае для использования муниципалитетом в качестве парка, хотя данное упражение для целей определения кадастровой стоимости бессмысленно, поскольку парк не должен облагаться налогами, независимо от того, в чьих руках находится земля.

Налоги на одну и ту же землю, используемую или сохраняемую для использования в одинаковых целях ( парк), не должны меняться только в зависимости от того, в чьих руках в настоящее время земля находится.

Поэтому, если такая земля находится в частных руках, она должна быть внесена в кадастровую ведомость по номинальной стоимости, а муниципалитет, в случае ее приобретения, может оценить у себя в кадастре такую землю по своему усмотрению для подсчёта своих активов или для другой цели, но результат должен быть тот же - никаких налогов не должно платиться за такую землю.

Или налогообложение такой земли может регулироваться специальными решениями, что более трудоёмко и и решения могут запаздывать или в тех или иных случаях не приниматься вовсе.

Землю предназначенную для парка нельзя никак изменить - ни разделить, ни консолидировать, ни обслуживать, и все это - НИКОГДА, и единственный покупатель, у которого есть интерес, закрепленный в многочисленных документах,  - это муниципалитет.

Какое частное лицо имеет власть над муниципалитетом изменять или игнорировать муниципальные директивы и препятствовать городу создавать парк; и вместо парка строить дома? Или какое другое государственное учреждение будет конкурировать с муниципалитетом, не имея на это юрисдикции, и почему? ?? Это невозможно.

Сравнение частных сделок купли-продажи земли на других территориях, где земля не отведена для общественного пользования, и сравнивать их с землёй, предназначенной под парк. с самого начала обречено на неудачу, поскольку сравниваются несопоставимые вещи. Частный интерес и общественный интерес — два антонима, и искать в них сходство, чтобы доказать, что это одно и то же, на мой взгляд, неразумно.

На мой взгляд, имеет смысл не смотреть на то, кто в прошлом покупал землю для парка или другого общественного пользования, или смотреть на покупки земли, не предназначенной для парка, а выяснить, наложены ли на эту землю ограничения для использование, и если существуют директивы, ограничивающие использование земли только общественным парком, это будет означать «номинальную стоимость» (нулевой налог) такой земли для её частных владельцев.

Государство всегда может регулировать сохранность земли в неизменном виде и передачу права собственности на землю путем экспроприации, временного резервирования, ограничения продаж, заморозки застройки и т. д., при этом передача права собственности на землю, предназначенную для общественного использования и бесполезную для частного использования, не должна контролироваться налогами, или частники не должны платить налоги за «хранение» или "передержку" земли, предназначенной для муниципального парка, в ожидании готовности муниципалитета принять ее в собственность и обустроить на ней парк.

Частные владельцы такой земли просто вынуждены сохранять ее как парковую зону, поскольку уже есть решения государственного органа(ов) о сохранении ее для общественного использования (например, парка), и они не должны быть наказаны налогами за "хранение" такой земли для общественных нужд, поэтому, когда земля ограничена общественным пользованием, для кадастровых нужд она должна рассматриваться так же, как и земля, уже законно принадлежащая государственному органу, и не должна облагаться налогом.

Однако тот факт, что частная земля признана имеющей общественное значение, и, как следствие, бесполезной для частных владельцев, не должен приводить к обесцениванию таких частных активов муниципалитетом.

Такая земля должна сохранять стоимость актива для своего частного владельца, и стоимость этого актива не должна снижаться в связи с приобретением статуса общественного использования такого актива, а монополист должен рано или поздно выплатить справдливую рыночную стоимость, как если бы на данную землю не были наложены ограничения, а не кадастровую стоимость или стоимость, сниженную общественным статусом использования такой земли (также некоторая компенсация может быть предложена землевладельцу, пока он, она или юридическое лицо владеет такой землей и не может использовать её или продать).

Что произойдет, если спекулянт или застройщик купит землю, предназначенную для парка? Он не может её использовать, он может только перепродать её городу для парка, но никто не знает, когда это произойдет, или он может подождать в надежде, что город изменит свои планы и решит забыть о парке и разрешит коммерческое освоение земли.

Однако такие ожидания должны быть подкреплены чем-нибудь разумным.

А если город официально разрешит строительство на земле, ранее отведенной под парк, то рынок из монопольного превратится в свободный и открытый для конкуренции.

Если застройщик покупает землю, предназначенную для парка, у частного владельца, а затем продает ее городу для обустройства на ней парка, что маловероятно, поскольку обычно в такой сделке нет места для получения прибыли, то мы все ещё находимся на монопольном рынке, потому что конечным пользователем земли является монополист- муниципалитет, а конечное использование земли - парк.

Тот факт, что застройщик купил землю после получения инсайдерской информации о том, что парк будет заменен коммерческой застройкой, или что он купил землю в надежде на дальнейшее коммерческое развитие, которое произойдет или нет, или что покупка была просто ошибкой или необоснованным решением застройщика или спекулянта, или что это решение было вызвано другими исключительными обстоятельствами, и искать такие незаконные или необоснованные решения и другие исключительные обстоятельства и пытаться построить на них теорию свободного рынка, открытого для конкуренции, на мой взгляд, неправильно, поскольку они являются исключениями из правил.

Например, мы не будем утверждать, что в ситуации, когда государство установило государственную монополию на торговлю алкоголем, тем не менее существует свободный рынок, открытый для конкуренции, основываясь на наличии подпольного нелегального рынка или на примерах граждан, которые производят алкоголь дома для своих нужд и делятся им с гостями или продают его кому-либо еще.

Или мы не будем говорить, что раз есть частные продавцы и покупатели сока (товар №2), то существует свободный и открытый для конкуренции рынок алкоголя (товар №1). Сок и алкоголь — это разные сегменты рынка, поскольку товары имеют разные торговые ограничения; есть монополия на продажу алкоголя, но нет монополии на продажу соков.

То же самое справедливо и для рынка монополистических покупателей. Например, в случае с алкоголем только государство может покупать алкоголь на местном или международном рынке для перепродажи и никакие частные перекупщики не могут покупать алкоголь для законной перепродажи.

Покупатели на рынке земли не смотрят на продажи какой-либо другой земли в этом районе или в других районах, чтобы принять решение о перспективах сделки смотрят на характеристики конкретной земли, которую они хотят купить. Простой информации о планируемом муниципалитетом использовании земли под парк, которая означает: «Парк = муниципалитет = нет коммерческого развития = нет прибыли», достаточно, чтобы частный покупатель потерял интерес к брокерской или инвестиционной сделки с такой землёй.

На мой взгляд, для определения ситуации монополии на рынке земли нужно искать не прошлые безотносительные сделки купли-продажи, а документы и другую имеющуюся информацию, свидетельствующую о том, что земля предназначена для общественного пользования. Сделки купли-продажи конкретного товара с участием только одного покупателя и только одного продавца также могут подтвердить монополистический рынок.

В настоящее время решения о номинальной стоимости в основном принимаются по методологии свободного рынка, открытого для конкуренции, то есть преимущественно путем сравнения прошлых продаж некоторых лотов с рассматриваемыми лотами, а, в случае отсутствия сопоставимых продаж на свободном рынке открытом для конкуренции, принимается решение  о номинальной стоимости земли. То есть рассматриваются последствия, а не причина.

Город может быть участником свободного и открытого рынка в качестве одного из конкурентов за одну и ту же землю, и в этой ситуации возможно, что город перебьет цену других конкурентов и купит землю, но это означает, что были и другие стороны, делающие реальные предложения на ту же землю, и такая продажа городу может рассматриваться как продажа одному из конкурентов на свободном и открытом рынке.

Однако эта ситуация весьма необычная. Обычно муниципалитет покупает землю для общественного использования, а частный инвестор покупает землю для частного использования, поэтому, чтобы оказаться в ситуации конкуренции частных инвесторов с муниципалитетом за одну и ту же землю, будущее использование рассматриваемой земли должно позволяет её одновременное использование для частного и общественного интереса, что трудно себе представить, ведь все городские покупки планируются заранее и подкрепляются разными решениями, а решение типа «путём многих опросов, постановлений, решений и совещаний мы решили зарезервировать землю для общественных нужд, но в то же время мы разрешаем её использовать в частных целях» звучит бессмысленно и противоречиво, а работа государственных органов в такой ситуации выглядит сомнительной и пустой тратой рабочего времени.

В то же время мы знаем, что муниципалитет, который представляет общественные интересы и имеет право принимать решения, должен реализовывать свои решения в жизнь, мы также знаем, что частные инвесторы должны подчиняться решениям муниципалитета и не могут использовать землю вопреки решениям муниципалитета.

Мы также знаем, что частных покупателей интересуют не общественные интересы, а прибыль, а муниципалитет действует не ради прибыли, а в общественных интересах. Понятно, что земля, выделенная под парк, станет финансовым бременем для частных инвесторов или, в лучшем случае, бесполезной инвестицией, которая может окупиться, а может и не окупиться полностью в неизвестный период времени. Поэтому частным интересам нет смысла конкурировать за такую землю с муниципалитетом.

Я также не могу себе представить ситуацию, когда несколько государственных органов, таких как разные муниципалитеты, министерства или другие государственные учреждения, конкурируют за одну и ту же землю и образуют свободный и открытый рынок, что также кажется маловероятным и сомнительным. Обычно госорганы работают взаимосвязано, не принимают конкурирующих решений и не конкурируют друг с другом.

В любом случае, когда одна сторона, особенно государственный орган, представляющий общественный интерес, приобрела соседнюю землю или намерена приобрести землю у единственного или различных частных владельцев земли в определенном районе, и ни одному из землевладельцев в течение длительного периода времени не было сделано никаких других предложений по этой земле, это не доказывает наличие на рынке многочисленных конкурирующих покупателей, а указывает на монопольный интерес муниципалитета, который является единственной стороной, заинтересованной в этой территории.

================

Картинку сгенерировал ИИ